【专题研究】贝壳研究院2021年年度回顾之土地篇_9页_1mb

贝壳研究院2021年度土地市场回顾总结

核心内容概述

2021年全国土地市场呈现“高开低走”的态势，成交金额和规划建筑面积均出现显著下滑，整体市场趋于理性。政策调控与房企财务压力是推动市场调整的主要因素，而部分城市规则的适度调整则为市场回温提供了契机。稳健型房企在市场调整中受益，获得更多的土地资源，有助于其稳健经营。

主要观点

• 土地市场整体收缩：2021年全国351城住宅用地累计成交金额为5.93万亿元，同比下滑10.3%；累计成交规划建筑面积为16.67万亿平米，同比下滑27.78%，两项指标均为近三年最低。
• 市场情绪转变明显：7月被视为土地市场从热情转向理性的分水岭，8月土拍新规实施后，土地市场迅速降温。
• 政策调控影响深远：三线四档调控与贷款集中度管理对房企现金流和财务健康提出更高要求，导致房企拿地更为谨慎。
• 土地溢价率大幅下降：受溢价率上限设置及市场预期变化影响，全国土地成交溢价率从16.1%降至3.4%，三四线城市溢价率下降尤为明显，接近于零。
• 城市分化显著：一线城市成交金额与面积同比分别增长12.4%和17.4%，而三四线城市则大幅下滑，市场偏好明显向一二线城市倾斜。
• 三批次集中供地表现差异：首批次市场热度高，二批次理性调控，三批次适度放宽规则，市场回温，尤其是深圳表现突出。

关键信息

一、土地市场整体表现

• 全国351城住宅用地成交金额：5.93万亿元，同比下滑10.3%
• 全国351城住宅用地成交规划建筑面积：16.67万亿平米，同比下滑27.78%
• 7月为市场分水岭，8月后市场迅速降温
• 土地流拍率上升，房企参与热情降低

二、城市级别表现

三、集中供地批次表现

• 首批次：市场热度高，成交率与溢价率均为年内高点，分别为94.4%和16.1%
• 二批次：政策收紧，溢价率降至3.4%，成交率降至69.1%
• 三批次：规则适度放宽，成交率提升至79.4%，市场回温

四、重点城市表现

• 深圳：二批次后土地市场热度不减，成交率与溢价率均高于全国均值，成交金额与面积同比分别增长20%和1%
• 长三角城市群：成交金额2.33万亿元，占比42.4%；成交面积3.25亿平米，占比24.7%，市场聚焦明显
• 长三角城市带动作用：上海、南京、苏州、无锡、杭州等城市表现突出，南通、常州、金华等城市也贡献显著

五、房企拿地情况

• 百强房企拿地收缩：整体拿地金额同比收窄45%，远高于全国土地市场下滑10.3%的幅度
• 稳健型房企获益：中海、保利、万科等传统拿地大户表现稳定，中国铁建、滨江等房企拿地金额排名显著提升
• 拿地策略调整：房企更倾向于布局优质一二线城市，以确保现金流和利润，规避风险

土地市场趋势总结

2021年土地市场在政策调控和市场理性预期的双重影响下，呈现明显的收缩趋势。房企拿地行为更加审慎，市场整体趋于平稳。政策调整在一定程度上缓解了部分城市的土地市场压力，尤其是三批次集中供地的规则优化，带动市场回温。一线城市和长三角城市群表现相对稳健，成为房企布局的重点区域，而三四线城市则面临较大的市场调整压力。整体来看，土地市场进入了一个更加注重质量与效益的新阶段，为稳健型房企提供了更多发展机遇。