贝壳研究院-2021年居住用地市场三季度季报-11页_1mb

报告摘要

全国土地市场第三季度报告总结

核心内容

全国土地市场在第三季度整体表现平淡，351城住宅用地成交金额与成交量同比显著下滑。主要受房企拿地节奏调整和政策监管趋严影响，土地市场关注度降低，房企参与热情下降。然而，稳健型房企在市场中表现突出，成功获取大量优质土地资源。

主要观点

土地市场整体低迷
三季度全国351城住宅用地成交金额为1.08万亿元，同比下滑37.01%；累计成交金额为4.21万亿元，同比下滑7.63%。成交规划建筑面积为3.09万亿平米，同比下滑47.55%；累计成交规划建筑面积为11.0万亿平米，同比下滑28.44%。整体市场关注度下降，成交率与溢价率双双下滑。
房企拿地策略与政策影响并存
房企在第三季度更倾向于稳健策略，避免因年内难以转化为货值而影响业绩。8月土拍新规后，政策监管趋严，对房企资质和资金来源审核加强，导致房企拿地更加谨慎，整体参与度下降。
溢价率与成交率双降
成交溢价率从二季度的19.5%降至三季度的9.0%，主要受集中供地城市设置15%溢价率上限及三四线城市市场预期趋理性影响。三四线城市溢价率从25.5%降至13.2%，降幅较大。
各线级城市成交率普遍下滑
一二线城市成交率为77.0%，三四线城市成交率为54.8%，均较上季度下降。三四线城市成交率下降近50%，表明资本仍倾向于布局一二线城市，以确保现金流与利润稳定。
第二批集中供地市场冷静，深圳表现突出
13个城市在三季度迎来第二批集中供地，整体成交率降至69.1%，溢价率降至3.4%。深圳在第二批集中供地中表现亮眼，仅1宗地流拍，17宗地触顶后选择自持，市场关注度仍较高。这得益于深圳对土地最高成交价格与住宅最高限价的下调，提升了土地性价比。
长三角城市群领跑全国
长三角城市群在三季度成交金额与规划建筑面积方面均位居全国前列，占比分别为42.1%和24.2%。南京、苏州、无锡等城市带动市场活跃，同时南通、常州、金华等城市也表现积极。土拍新规后，长三角城市群溢价率明显下降，地价趋于稳定。
稳健型房企获地占比高
在市场下行背景下，稳健型房企如中海、龙湖、保利、中国铁建、绿城等表现活跃，成功获取大量土地资源，有效补充土储，增强企业抗风险能力。
未来供地计划逐步推进
截至9月底，已有15城完成第二批集中供地，剩余城市如宁波、郑州尚未公布计划。无锡将于11月1日迎来第三批集中供地，市场热度有望回升。

关键信息

数据概览
- 三季度全国351城住宅用地成交金额：1.08万亿元
- 同比下降幅度：37.01%
- 成交规划建筑面积：3.09万亿平米
- 同比下降幅度：47.55%
- 成交溢价率：9.0%（环比下降10.5个百分点）
政策影响
- 8月土拍新规对房企资质、资金来源、溢价率上限及竞品质方案提出更高要求。
- 集中供地城市以外的区域政策监管同样趋严，抑制了部分房企的拿地意愿。
区域表现
- 长三角城市群成交金额占比42.1%，规划建筑面积占比24.2%。
- 保定因城中村改造项目，成交规划建筑面积较大，但成交金额占比低。
房企表现
- 稳健型房企在拿地方面更具优势，如中海、龙湖、保利、碧桂园等。
- 三四线城市竞地占比高，部分房企积极布局。
未来展望
- 第三批集中供地预计将在11月启动，可能带来更高的市场热度。
- 长三角城市群、部分三四线城市及第二批未完成供地城市或成为关注重点。

图表与数据来源

图：全国351城居住用地成交金额特征（数据来源：贝壳研究院）
图：全国351城居住用地成交规划建筑面积特征（数据来源：贝壳研究院）
图：不同线级城市的居住用地成交金额同比（数据来源：贝壳研究院）
图：不同线级城市的居住用地成交规划建筑面积同比（数据来源：贝壳研究院）
图：不同线级城市的居住用地成交率（数据来源：贝壳研究院）
图：三季度二批次供地城市的成交特征（数据来源：贝壳研究院）
图：三季度集中供地城市的全年宅地供应完成率（数据来源：贝壳研究院）
图：三季度各城市群居住用地成交金额与成交规划建筑面积（数据来源：贝壳研究院）
图：三季度全国351城居住用地成交金额与规划建筑面积TOP30城市（数据来源：贝壳研究院）

表格数据

城市	第二批成交溢价率	两批溢价率变化
青岛市	0.5%	-1.6%
成都市	2.2%	-5.2%
福州市	12.8%	-5.6%
苏州市	1.3%	-6.0%
无锡市	4.1%	-8.3%
沈阳市	0.8%	-9.4%
天津市	0.6%	-10.0%
广州市	0.8%	-10.9%
南京市	6.0%	-12.2%
济南市	0.0%	-12.2%
合肥市	4.7%	-14.6%
深圳市	12.1%	-18.8%
重庆市	0.1%	-38.8%
合计	3.4%	-12.7%