2021-06-30-贝壳研究院-22城量增价稳目标基本实现_房企差异化布局策略更加凸显（更新完整版）_15页_1mb

首轮集中供地总结

核心内容概述

2021年首轮22城集中供地基本实现了“量增价稳”的目标，同时房企在土地市场中的差异化布局策略更加凸显。整体来看，土地供应量有所增加，但全国住宅用地出让面积同比减少12%。土拍规则的优化在稳定地价方面起到了重要作用，城市间及房企间表现差异明显。

主要观点

1. 22城住宅用地供应量增加，全国整体出让面积减少

• 供应量增加：22城住宅用地供应量同比增长11%，其中一线与二线城市的供应占比较高。
• 全国整体下降：非22城住宅用地出让面积同比减少12%，主要因22城集中供地导致周边城市供地节奏调整。
• 核心区域供应占比提升：2021年两集中政策下，核心区规划建筑面积占比达41%，较2020年增长13个百分点。

2. 土拍规则有效稳定价格

• 限地价成为标配：71%的地块设定了土地价格上限，有效控制溢价率。
• 多种规则组合：多数城市采用“限地价+控房价+竞配建/竞自持”组合，部分城市实施“触顶摇号”或“禁马甲公司”等规则。
• 一次性报价规则：部分城市如苏州、上海、郑州实施该规则，控制溢价率并考验房企测算能力。

3. 城市热度分化显著

• 热点城市表现突出：北京、上海、武汉、广州首批成交占全年用地比例位列前四，分别为56.3%、40.4%、40.2%和40%。
• 区域差异明显：长三角城市热度最高，南方城市整体受到房企青睐，温州、东莞等5城成为热点。
• 部分城市供地节奏放缓：如厦门、深圳、郑州等首批供地比例较低，但随着后续批次供应增加，市场热度可能回升。

4. 房企表现分化，策略多样化

• TOP50房企活跃度提升：集中度较上半年明显提升，TOP10房企以24%的集中度领先，TOP41-50房企集中度达8%。
• 联合拿地成为趋势：滨江、金科等房企联合拿地比例较高，而旭辉、建发等则更倾向于独立拿地。
• 房企布局策略差异显著：TOP3房企全国化布局，TOP21-50房企更关注三线及以下城市，百强之外房企则侧重本地化发展。

关键信息

22城集中供地数据

• 总成交地块：878宗
• 总成交面积：约5037公顷
• 总规划建筑面积：约1.11亿平方米
• 土地价款总额：约1.07万亿元
• 综合溢价率：15.1%

22城土地供应指标

22城土地金额相关指标

22城外房企布局热点城市

未来展望

1. 土拍规则：城市将结合首轮经验优化规则，继续严控溢价率，“限地价+控房价+竞配建/竞自持”模式将被广泛采用。
2. 土地供应结构：核心区域供应量将减少，非核心区域供应比例提升。
3. 22城外市场：下半年将加大供应，尤其是三四线城市，以追赶22城的供地节奏。
4. 房企布局策略：房企间城市布局策略差异将更加显著，中游房企将更注重细分市场与短期市场行情的把握。

总结

首轮集中供地在政策执行上基本实现了“量增价稳”的目标，同时房企差异化布局策略更加明显。城市间供地节奏与热度分化显著，长三角与南方城市表现突出，土拍规则的优化有效稳定了市场。未来两轮供地将在规则、供应结构及房企策略上进一步调整，以维持土地市场的平稳发展。