深度报告-20220705-申港证券-探究近期土地市场的机遇_东风将至_待时而动_31页_3mb

投资摘要总结

核心内容

当前商品房市场基本面已逐步显现底部，但土地市场尚未明显复苏。2022年1-6月，土地市场整体呈现低热度状态，供求总量处于低位，土地出让金和成交楼面价同比负增长，但部分城市出现小幅回暖迹象。政府通过土拍规则的松绑和政策让利，为房企提供了更宽松的拿地环境，但土地市场的复苏仍以一二线城市为主。

主要观点

• 土地市场热度低迷：全国土地市场供求总量低，但二季度边际有所回暖，溢价率回升，流拍率下降，显示市场情绪改善。
• 政策松绑促进拿地意愿：政府通过降低保证金比例、下调起拍价、简化土拍规则等方式让利房企，提升项目利润空间，降低资金压力。
• 房企分化显著：大型国央企在土地市场占比提升，民企尤其是大型民企拿地意愿较低，中小民企表现略好。
• 行业基本面有望回暖：房地产行业将逐步复苏，投资策略建议关注具备产品优势、稳定深耕区域及较强拿地能力的房企。
• 风险提示：商品房市场复苏不及预期、房企债务违约及统计偏差可能影响结论。

关键信息

土地市场表现

• 供求总量低：2022年1-6月推出、成交建筑面积及土地出让金均呈负增长。
• 楼面价小幅回升：二季度供应及成交楼面价同比分别增长8.7%、0.1%，但整体仍低于一季度。
• 溢价率和流拍率变化：二季度溢价率4.46%，较一季度回升0.32个百分点；流拍率17.84%，较一季度下降4.88个百分点。

政策松绑与市场变化

• 土拍规则松绑：包括下调保证金比例、起拍价及溢价率上限，延长土地款支付周期。
• 保证金影响：不同保证金比例下房企财务成本和项目利润率有所改善。
• 溢价率上限：22城溢价率上限普遍下调至15%以内，部分城市起拍价下调。

房企拿地情况

• 国央企主导市场：2022年二季度国央企拿地权益金额占比达53%，民企仅占24%。
• 拿地强度分化：
  • 积极拿地：滨江集团（92%）、建发（77%）、绿城（68%）
  • 中性拿地：华润（47%）、招商（33%）、中海（27%）
  • 谨慎拿地：保利发展（17%）、龙湖（17%）、万科（11%）、金地（10%）、碧桂园（3%）

投资策略

• 行业层面：预计下半年基本面将修复，行业整体在三季度表现较好。
• 个股推荐：滨江集团、绿城中国、华润置地、建发国际、越秀地产、保利发展、龙湖集团、中国海外发展等。
• 关注点：地方型国央企的规模扩张逻辑，如天地源、南山控股等。

风险提示

• 商品房市场复苏不及预期
• 部分房企出现债务违约
• 统计样本偏差（300城数据与全国数据不一致）

结论

当前土地市场仍处于低迷状态，但政策松绑和市场边际回暖为房企提供了拿地窗口期。国央企在土地市场占据主导地位，大型民企相对谨慎，中小民企表现略好。行业基本面有望在三季度回暖，建议关注具备稳定布局和较强拿地能力的房企。风险因素包括市场复苏不及预期、房企债务问题及统计偏差。