20210225-开源证券-房地产行业点评报告_住宅土地出让_零售改批发_未来拿地溢价率有望回落_利好一二线龙头房企_3页_385kb

房地产行业总结

核心内容

2021年2月25日发布的房地产行业报告指出，当前房地产行业仍处于看好评级，整体发展趋势向好。报告重点分析了住宅土地出让政策的调整及其对行业竞争格局和房企盈利能力的影响。

主要观点

• 土地供应端变革：2021年自然资源部推行“两集中”政策，即集中发布住宅用地出让公告和集中组织出让活动，全年将分3批次进行。该政策旨在通过**“零售改批发”**的方式，降低土地市场的热度，减少高价地出现的可能。

• 对房企的影响：

  • 中小房企因资金有限，参与集中土拍的项目数量减少，竞争压力增大，可能加速退出市场。
  • 龙头房企（如保利地产、金地集团、中海地产、旭辉控股集团、万科A、招商蛇口、中国金茂、融创中国）因具备更强的资金实力和运营能力，将更受益于该政策，其利润率有望改善。
  • 集中供地模式对房企的投拓能力、资金管理能力及运营效率提出了更高要求，房企需更精准地预判城市轮动，以应对资金峰值需求的增加。

• 政策目标：通过集中供地，政府可以更好地调控土地市场，防止过热，同时提升土地出让的透明度和公平性。

关键信息

土地供应数据

• 2016-2020年住宅用地出让金：22个一二线城市合计分别为1.53、1.93、1.76、2.31、2.66万亿元。
• 占全国比例：2016-2020年平均为55%。
• 2020年住宅销售金额：22个城市合计为4.82万亿元，占全国比例为31%。

风险提示

• 行业销售规模下滑；
• 按揭贷款利率大幅上行；
• 融资环境全面收紧。

估值与分析方法说明

• 本报告基于公开信息和合理假设，但不同假设可能导致分析结果差异较大。
• 使用的估值方法及模型具有局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

法律声明

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分析师承诺

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行业投资评级说明

基准指数

• A股：沪深300指数
• 港股：恒生指数
• 新三板：三板成指或三板做市指数
• 美股：标普500或纳斯达克综合指数

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