房地产行业：土地市场维持热度，杭州再度放松人才引进门槛-20190408-东北证券-12页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容概览

本报告为2019年4月8日发布的房地产行业动态报告，内容涵盖市场表现、行业动态、土地市场、房企融资情况、重点事件点评等，整体对房地产行业持“优于大势”评级，认为板块表现优于市场整体。

主要观点与关键信息

1. 市场表现

• 板块表现：本周申万房地产板块收于4881.00点，累计上涨5.65%，表现优于同期上证综指（5.04%）、深证成指（5.13%）及沪深300（4.90%），行业横向对比处于中上游位置。
• 个股表现：
  • 涨幅前五：外高桥（+46.43%）、迪马股份（+23.17%）、新黄浦（+19.71%）、光大嘉宝（+18.61%）、云南城投（+18.10%）。
  • 跌幅前五：新城控股（-4.47%）、京汉股份（-2.59%）、南国置业（-2.23%）、万通地产（-2.18%）、阳光城（-1.20%）。
• 重点公司推荐：
  • 一线房企：万科A、保利地产、新城控股、华夏幸福、华侨城A、金地集团。
  • 二线房企与区域龙头：中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展、阳光城。

2. 行业动态

• 人才引进政策松绑：2019年4月4日，杭州发布新政，允许全日制大学专科及以上人才在杭工作并缴纳社保即可直接落户，不再限制年龄和社保缴纳年限。
• 人才政策推广：2019年以来，超过50个城市发布人才引进与落户政策，尤其以二三线城市为主，如西安、南京等，人才大战持续升温。
• 其他政策动态：
  • 北京市规定共有产权住房与商品房入学政策一致。
  • 石家庄暂停发放住房公积金异地贷款。
  • 海南对未落户引进人才购房给予信贷支持。

3. 土地市场情况

• 全国土地市场：3月25日-3月31日，100大中城市合计供应土地规划建面2237.69万平米，成交面积1960.99万平米，成交楼面均价4984元/平米，溢价率26.16%，保持上升态势。
• 城市级别分析：
  • 一线城市：成交面积55.84万平米，楼面均价9276元/平米，溢价率0.52%。
  • 二线城市：成交面积947.27万平米，楼面均价7138元/平米，溢价率25.29%。
  • 三线城市：成交面积957.88万平米，楼面均价2604元/平米，溢价率36.51%，为2019年以来新高。
• 成交总量与结构：三线城市土地成交总量占比达25.52%，二线城市占比69.18%，一线占比5.30%。三线城市土地市场表现强劲，溢价率显著提升。

4. 房企融资情况

• 债券发行活跃：本周地产企业信用债成交量第一为16万达02（11.22亿元），整体融资成本有所下降。
• 融资成本趋势：
  • 多数房企融资成本低于2017、2018年同期产品。
  • 例如，禹洲集团19禹洲01的票面利率为6.50%，低于2015年同类产品利率7.50%。
• 房企融资结构：
  • 多数资金用于偿还债务或补充流动资金。
  • 例如，碧桂园19碧地01用于偿还银行借款及补充流动资金。
• 隐含评级变动：
  • 部分房企如泰禾集团、北京金泰等出现隐含评级下调，反映市场对其信用风险的担忧。

5. 重点事件点评

• 杭州人才政策松绑：杭州新政大幅降低人才落户门槛，进一步释放人口红利，有利于城市竞争力和产业升级。
• 政策背景：杭州自2017年以来不断放宽人才落户条件，2019年4月政策进一步优化，与西安等城市形成人才政策竞争格局。
• 市场反应：杭州商品房和二手房市场在3月有所回暖，但整体仍面临成交疲软问题。

行业数据汇总

风险提示

• 调控政策进一步收紧：房地产行业仍面临政策不确定性。
• 市场表现超预期下行：市场可能因经济环境变化而出现下行压力。

分析师信息

• 张云凯：美国约翰霍普金斯大学金融学硕士，东北证券房地产组组长。
• 沈路遥：同济大学土木工程硕士，东北证券研究助理。

投资评级说明

• 股票投资评级：
  • 买入：未来6个月内，股价涨幅超越市场基准15%以上。
  • 增持：未来6个月内，股价涨幅超越市场基准5%至15%之间。
  • 中性：未来6个月内，股价涨幅介于市场基准-5%至5%之间。
  • 减持：未来6个月内，股价涨幅落后市场基准5%至15%之间。
  • 卖出：未来6个月内，股价涨幅落后市场基准15%以上。
• 行业投资评级：
  • 优于大势：未来6个月内，行业指数收益超越市场平均收益。
  • 同步大势：未来6个月内，行业指数收益与市场平均收益持平。
  • 落后大势：未来6个月内，行业指数收益落后于市场平均收益。

机构销售联系方式

• 华东地区：阮敏、吴肖寅、齐健、陈希豪、李流奇、孙斯雅、李瑞暄。
• 华北地区：李航、殷璐璐、温中朝、曾彦戈、颜玮、安昊宁。
• 华南地区：刘璇、刘曼、林钰乔、周逸群、王泉。