房地产行业专题报告：近期土地溢价率提升，政策改善将受限？_11页_1mb

房地产行业专题报告总结

核心内容

本报告分析了2020年4月房地产行业土地市场溢价率上升的现象，指出该现象具有特殊性，并不会导致政策显著收紧。报告强调，土地溢价率的变化是房地产行业的重要参考指标，但近期的上升并不意味着土地市场整体过热，而是受局部区域土地供应质量提升及政策调控的影响。

主要观点

1. 土地溢价率是地产预判的重要参考

• 土地市场变化往往领先于销售市场，成为预测行业走势的关键信号。
• 土地市场过热会引发政策收紧，从而压制地产股估值。

2. 近期溢价率上升具有特殊性

• 仅限局部区域：2020年2~3月，溢价率上升主要集中在成都、北京、杭州等少数城市，其他城市溢价率无明显变化。
• 土地质量提升：疫情后土地供应中，优质地段和稀缺土地占比增加，推动溢价率上升，而非市场整体热度提升。
• 无持续性：从地产需求预判角度看，居民短期偿债能力下降，导致整体地产需求仍面临下行压力，溢价率提升不具备持续性。

3. 政策改善仍将持续

• 投资者担忧政策是否会因土地市场过热而收紧，但报告认为政策改善仍将持续。
• 房企境内发债成本下降，反映融资环境有所宽松。

4. 当前地产股估值已隐含过度悲观

• 优质地产股估值水平已降至历史低位，接近2013年Q4的水平，存在修复空间。
• 投资建议：积极布局优质地产股，重点关注阳光城、金地集团、保利地产、中南建设、荣盛发展。

关键信息

土地市场现状

• 2020年2~3月，土地溢价率上升集中在部分城市，整体平均溢价率低于去年同期。
• 土地成交量持续下降，未出现“量价齐升”的情况。

土地市场特征

• 高溢价率地块多为区位稀缺、限价宽松的优质土地。
• 部分城市如杭州、广州、成都等地推出稀缺地块，推动溢价率上升。

居民需求与政策展望

• 居民增量储蓄利息保障倍速是衡量地产需求的重要指标，具有9个月的领先性。
• 2020年二季度，该指标显示地产需求仍面临较大下行压力，土地溢价率提升不具备持续性。

投资建议

• 推荐关注的地产股：阳光城、金地集团、保利地产、中南建设、荣盛发展。
• 建议积极布局优质地产股，因当前估值已隐含过度悲观。

风险提示

1. 全球疫情变化具有不确定性。
2. 政策改善可能不及预期。
3. 外围风险不确定性加大。

行业与沪深300走势比较

• 报告显示，房地产行业走势与沪深300相比，仍存在一定的独立性。
• 未来政策改善预期对行业有利，有望带动股价回升。

分析师信息

• 赵翔：民生证券房地产行业分析师，具有五年以上地产研究经验。
• 曾就职于华泰证券、浙商证券及上市房地产企业管理岗位。
• 报告结论基于合规数据和职业理解，力求客观公正。

评级说明

表格目录

• 表1：疫情发生以来，成交溢价率较高的土地案例。

图表目录

• 图1：全文逻辑图
• 图2：以2019年为例，土地市场表现领先于销售市场
• 图3：土地溢价率与房地产股票指数
• 图4：2020年2~3月成交土地平均溢价率较去年同期变化幅度
• 图5：2020年Q1的土地市场，并非如2019年Q1“量价齐升”
• 图6：构建居民增量储蓄利息保障倍数，领先房价变化9个月
• 图7：近期房地产企业境内发债成本进一步下行

免责声明

• 本报告仅供民生证券客户参考，不构成投资建议。
• 报告所载数据来源于合规渠道，分析基于作者职业理解，结论客观公正。
• 本公司及员工可参与、投资或持有报告涉及的证券，且可能与相关公司存在业务关系。

总结

本报告指出，2020年土地溢价率上升具有特殊性，主要由局部优质土地供应及政策对冲疫情需求所致，并非市场整体过热。政策改善仍将持续，地产股估值已隐含过度悲观，建议积极布局优质地产股。同时，报告提示了疫情变化、政策不及预期及外围风险等潜在风险。