第一太平戴维斯-2020年上半年大湾区物流指数-2020.7-12页_3mb

报告摘要

大湾区物流指数总结

核心内容

《大湾区物流指数》由第一太平戴维斯研究部发布，旨在为物流地产市场参与者提供参考指标，以了解大湾区各城市物流地产市场的变动及趋势。该指数涵盖大湾区内地九个城市及香港特别行政区，不包括澳门。

主要观点

市场热度与增长：过去十年，物流地产是中国房地产市场中增长最快的板块之一。即使在2020年上半年疫情冲击下，市场热度依旧不减。
租金与价格指数：自2010年上半年至2020年上半年，大湾区物流租金指数上涨了97.5%，至197.5；价格指数上涨157.1%，至257.1。
区域差异：香港租金指数涨幅最大（108.9%），深圳（68.7%）和广州（65.4%）亦表现强劲。价格指数方面，深圳涨幅最高（120.0%），广州紧随其后（117.9%）。
供需关系：大湾区高标仓人均面积仅为0.14平方米，远低于美国等发达国家，市场仍处于供不应求状态。
总租用成本：2020年上半年，大湾区高标仓总租用成本为净有效租金、物业管理费及相关税费总和。其中，香港总租用成本最高，为135.5元/平方米/月，深圳（57.0元/平方米/月）和广州（39.6元/平方米/月）分别为其2.4倍和3.4倍。肇庆总租用成本最低，为23.1元/平方米/月。
空置率：2020年上半年，大湾区高标仓平均空置率为9.5%。其中，广佛城市板块空置率最高（16.0%），深莞惠城市板块空置率最低（7.0%以下）。
城市板块表现：
- 广佛城市板块：广州和佛山是主要的物流仓储中心，广州高标仓存量为181.2万平方米，空置率为15.0%；佛山存量为188.9万平方米，为内地城市之首，空置率上升至17.0%。
- 深莞惠城市板块：深圳非保税高标仓存量仅为49.0万平方米，空置率为5.7%；东莞存量为154.9万平方米，空置率为6.6%；惠州存量为76.0万平方米，空置率为5.4%。
- 珠海：高标仓存量仅2.2万平方米，空置率18.2%，市场参与者较少。
- 中山、江门、肇庆城市板块：中山存量为23.4万平方米，江门为12.5万平方米，肇庆为15.2万平方米。其中，江门因疫情冲击，空置率显著上升至47.0%；肇庆空置率最高，达55.5%，且总租用成本环比下降12.1%。

关键信息

高标仓定义：高标准仓库（高标仓）指以钢结构为佳，净层高至少为9米，首层承重至少可达3吨每平方米，防火等级至少为丙二类。
供应与需求：大湾区物流市场供需关系紧张，尤其在广佛及深莞惠城市板块，租赁需求主要来源于第三方物流、电商及部分零售巨头。
市场趋势：大湾区物流地产市场整体处于租金峰值期，但部分城市如香港和肇庆因疫情及社会因素进入租金下降初期。
交通与物流发展：港珠澳大桥的建成及深中通道的预计完工将改善大湾区交通网络，但短期内对物流地产市场影响有限。
政策支持：《粤港澳大湾区发展规划纲要》的发布推动了物流地产市场的发展，尤其在江门等地，已吸引知名物流开发商进驻。

总租用成本数据（2020年上半年）

城市	总租用成本（元/平方米/月）
香港	135.5
深圳	57.0
广州	39.6
东莞	36.8
佛山	32.9
惠州	32.7
中山	28.3
江门	27.4
肇庆	23.1

未来展望

尽管疫情对市场造成一定冲击，但整体物流地产市场表现相对平稳，预计下半年将维持稳定。
未来供应增速可能无法满足持续增长的需求，因此市场仍有较大发展潜力。
江门、肇庆等城市若能实现与主要港口的铁路直通，其物流市场前景有望改善。

联系方式

谢靖宇（Carlby Xie）
市场研究部主管，华南区
Tel: 86 20 3665 4874
E-mail: carlby.xie@savills.com.cn
龚勇高（Gandi Gong）
产业地产部主管，深圳
Tel: 86 755 8436 7048
E-mail: gandi.gong@savills.com.cn
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