大湾区物流市场机遇前瞻_14页_2mb

大湾区物流市场机遇前瞻总结

核心内容

本报告由高力国际研究部团队撰写，分析了粤港澳大湾区物流仓储市场的发展现状与未来趋势，将大湾区划分为三大物流集群：珠中江区域、深莞惠区域和广佛肇区域。报告重点推荐了珠海、中山、江门、惠州和肇庆五个城市，为投资者和租户提供市场洞察与投资建议。

主要观点

• 物流仓储需求持续增长：随着大湾区经济快速发展和电商行业的迅猛扩张，物流仓储需求显著上升，特别是高标仓的需求增长速度远超供应增长。
• 供需失衡明显：至2020年第一季度，大湾区高标仓存量为770万平方米，预计未来三年新增供应250万平方米，但电商需求增长预计达60%，供需矛盾突出。
• 交通网络升级推动物流发展：大湾区在交通基础设施方面持续投入，包括高速公路、铁路以及港口建设，提升了区域连通性和物流效率。
• 珠中江区域发展潜力大：该区域高标仓存量较低，但未来三年新增供应将达48.2万平方米，租金具有竞争力，是未来投资的重点。
• 深莞惠区域承压明显：深圳和广州的高标仓供应紧张，租金高企，导致周边城市如惠州和东莞成为新的物流热点。
• 广佛肇区域市场活跃但面临空置率上升：由于新增供应集中于新兴子市场，空置率有所上升，但电商和生鲜食品业的强劲需求将推动租金回升。

关键信息

一、高标仓标准

• 用地性质：工业、仓储
• 防火等级：丙二类
• 屋顶净高：大于9米
• 承重：每平方米3吨
• 装卸平台：7米宽，1.3米高
• 结构：钢结构

二、推荐城市分析

1. 珠中江区域

• 珠海：

  • 港珠澳大桥的建成使其成为连接港澳的重要枢纽。
  • 拥有较长的海岸线，大力发展港口物流。
  • 2020年一季度无现有高标仓项目，未来两年将有约9.4万平方米新增供应。

• 中山：

  • 目前仅有两个高标仓，总存量约16.2万平方米。
  • 预计未来三年新增供应约18万平方米。
  • 平均租金为1.17元/平方米/天，具有增长潜力。

• 江门：

  • 作为珠西物流枢纽，战略性新兴产业快速发展。
  • 高标仓存量约12.7万平方米，租金仅为佛山的87%。
  • 预计未来三年租金将上涨约3%。

2. 深莞惠区域

• 惠州：

  • 拥有“惠盐组合港”，承接深圳外溢需求。
  • 仓储租金为1.14元/平方米/天，劳动成本较低。
  • 2020年一季度新增供应19.7万平方米，未来三年预计供应增长。

• 东莞：

  • 高度工业化，拥有密集的交通网络，物流需求强劲。
  • 2020年一季度存量为161.5万平方米，租金为1.3元/平方米/天。
  • 莞东与莞西因靠近深圳和广州，成为更具竞争力的子市场。

3. 广佛肇区域

• 肇庆：

  • 承接广州和佛山外溢需求，吸引普洛斯、宇培等企业关注。
  • 2020年一季度存量为17.5万平方米，租金为0.73元/平方米/天。
  • 2021年将有约9.4万平方米新增供应入市。

• 广州：

  • 拥有世界前十的集装箱港，物流需求稳定。
  • 黄埔板块为租金最高、存量最大的子市场，南沙和花都因靠近港口和机场，具备发展潜力。

• 佛山：

  • 作为珠江西岸物流枢纽，制造业持续繁荣。
  • 北部区域因有大量新增供应，成为更具竞争力的子市场。

三、市场供需预测

• 2020年一季度：

  • 大湾区高标仓存量为770万平方米，租金平均为1.33元/平方米/天。
  • 电商需求强劲，推动租金上涨。
  • 广佛肇区域空置率升至15.6%，而深莞惠区域空置率微升至5.2%。

• 2020年下半年：

  • 预计新增供应约20.8万平方米，全年净吸纳量约为14.3万平方米。
  • 电商和生鲜食品业需求强劲，有望推动租金回升。

• 未来三年预测：

  • 大湾区高标仓存量将增长32%，新增供应约250万平方米。
  • 电商需求预计增长60%，供需失衡问题将加剧。
  • 珠中江区域供应增长最快，未来三年新增供应将达48.2万平方米。

结论与建议

• 投资机会：珠中江区域因供应增长快、租金竞争力强，成为未来物流仓储投资的首选。
• 替代选择：惠州和肇庆因租金低、劳动力成本低，成为广州和深圳仓储需求的有力承接者。
• 市场趋势：随着电商和制造业的发展，物流仓储需求将持续上升，而供应增长相对缓慢，市场前景广阔。

联系方式

如需更多信息，请联系以下高力国际团队成员：

• 冯文光（董事总经理 | 华南区）
  +86 20 3819 3998
  Alan.Fung@colliers.com

• 邓智辉（董事 | 工业部 | 广州）
  +86 20 3819 3834
  Ray.Deng@colliers.com

• 陈剑锋（董事 | 工业部 | 深圳）
  +86 755 8825 8626
  RyanChan@colliers.com

• 邓淑贤（研究部主管 | 香港特别行政区及华南区）
  +852 2822 0514
  Rosanna.Tang@colliers.com

关于高力国际

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本报告信息来源于可靠来源，但高力国际不保证其完全准确，建议读者在采取行动前咨询专业顾问。