Savills2020年上半年大湾区物流指数_12页_3mb

报告摘要

大湾区物流指数总结

核心内容

《大湾区物流指数》由第一太平戴维斯研究部发布，旨在为大湾区物流地产市场参与者提供租金及价格变化趋势的参考指标。该指数涵盖大湾区内地九个城市及香港特别行政区，未包括澳门。研究时间跨度因城市而异，香港、深圳及广州自2010年起，其余城市自2015年起。

主要观点

市场热度持续：物流地产是过去十年中国房地产市场发展最快的板块之一，即使在2020年上半年疫情冲击下，其市场热度依旧。
政策推动：中央对粤港澳大湾区的积极建设态度，以及《粤港澳大湾区发展规划纲要》的出台，推动了物流地产市场需求的增长。
高标仓定义：高标准仓库（高标仓）是指以钢结构为佳，净层高至少为9米，首层承重至少3吨每平方米，且防火等级达到丙二类的仓库。
租金与价格指数增长显著：2010年上半年至2020年上半年，大湾区物流租金指数上涨97.5%，至197.5；价格指数上涨157.1%，至257.1。其中，香港租金与价格指数涨幅均为湾区之首。
供需关系紧张：截至2020年上半年，大湾区人均高标仓面积仅为0.14平方米，不足美国等发达国家的2.0%，表明市场仍处于供不应求状态。
总租用成本差异大：总租用成本为净有效租金、物业管理费及相关税费的总和。2020年上半年，香港总租用成本为135.5元/平方米/月，是深圳（57.0元）及广州（39.6元）的2.4倍及3.4倍。肇庆总租用成本最低，为23.1元/平方米/月。
区域差异明显：广佛及深莞惠城市板块租赁需求强劲，空置率较低；而珠海、江门、肇庆因市场供需失衡、疫情冲击等因素，空置率较高。
未来趋势：尽管疫情对部分城市造成影响，但整体物流地产市场仍处于租金峰值期，未来随着经济结构优化和消费市场扩大，租赁需求将持续增长。

关键信息

大湾区物流租金指数（2010-2020）

整体涨幅：上涨97.5%，至197.5。
城市表现：
- 香港：上涨108.9%，至208.9。
- 深圳：上涨68.7%，至168.7。
- 广州：上涨65.4%，至165.4。
- 佛山、东莞、惠州：在2015-2020年间租金指数增长均超过15%。

大湾区物流价格指数（2010-2020）

整体涨幅：上涨157.1%，至257.1。
城市表现：
- 香港：十年间价格指数上涨157.1%，但2020年上半年略有下降，至301.7。
- 深圳：上涨120.0%，至220.0。
- 广州：上涨117.9%，至217.9。

高标仓存量与空置率（2020年上半年）

总存量：1,078.8万平方米（不含澳门）。
城市分布：
- 香港：占34.8%。
- 佛山、广州、东莞：非保税高标仓存量前三，总计525.1万平方米，占48.7%。
空置率：
- 广佛板块：平均空置率16.0%。
- 深莞惠板块：平均空置率低于7.0%。
- 珠海：18.2%。
- 江门：47.0%。
- 肇庆：55.5%。

总租用成本（2020年上半年）

城市排名：
- 深圳：57.0元/平方米/月。
- 广州：39.6元/平方米/月。
- 东莞：36.8元/平方米/月。
- 佛山：32.9元/平方米/月。
- 惠州：32.7元/平方米/月。
- 中山：28.3元/平方米/月。
- 江门：27.4元/平方米/月。
- 珠海：25.4元/平方米/月。
- 肇庆：23.1元/平方米/月。
成本差异：深圳、广州总租用成本分别为肇庆的2.5倍和1.7倍。
成本变化：肇庆总租用成本环比下降12.1%，至23.1元/平方米/月。

租赁需求来源

主要来自第三方物流、电商及部分零售巨头。
广佛及深莞惠城市板块租赁需求强劲，而珠海、江门、肇庆因市场供需失衡及疫情冲击，空置率较高。

供应与需求趋势

预计到2022年，大湾区高标仓总存量将达到1,346.1万平方米，但供应增速预计无法满足持续增长的需求。
东莞、佛山及惠州因产业聚集及外溢需求，市场机制较为成熟，总租用成本较高。
肇庆因经济体量较小及距离广州较远，市场表现较弱，业主受疫情影响较大。

未来展望

交通改善：港珠澳大桥已建成通车，深中通道预计2024年建成，将提升大湾区整体交通网络的通达性。
政策支持：《粤港澳大湾区发展规划纲要》的实施将继续推动物流地产市场需求。
市场稳定性：尽管疫情对市场造成一定冲击，但整体物流地产市场表现相对平稳，预计下半年仍将维持稳定。

联系信息

Carlby Xie（谢靖宇）：第一太平戴维斯华南区市场研究部主管
- 电话：86 20 3665 4874
- 邮箱：carlby.xie@savills.com.cn
Gandi Gong（龚勇高）：第一太平戴维斯深圳产业地产部主管
- 电话：86 755 8436 7048
- 邮箱：gandi.gong@savills.com.cn