20220531-浙商证券-2022年房地产中期投资策略_寻找确定性强的小而美_51页_4mb

2022年房地产中期投资策略总结

核心内容概述

2022年房地产市场问题不仅限于房地产行业本身，还受到宏观经济、就业和收入预期等多方面因素的影响。尽管政策持续放松，但市场仍未出现明显拐点，需求端的修复仍需更全面的政策支持。报告建议投资者关注具有确定性、高信用的龙头房企及区域“小而美”标的，以获取长期收益。

主要观点

1. 2022年地产问题不仅限于地产领域

• 政策放松效果有限：截至2022年5月，全国累计134个城市出台超230次放松政策，但政策效果仍未完全传导至需求端。
• 需求修复需多维度支持：购房需求由资格、意愿和能力三方面决定，政策放松仅解决部分问题，还需稳经济、稳就业和稳收入预期。
• 宏观环境严峻：城镇人口增速大幅下滑，GDP增速处于低位，出口与消费持续下滑，失业率攀升，对居民收入预期形成冲击。

2. 扭转局面的政策力度预期

• 本轮周期基本面更差：2022年房地产销售面积累计同比增速降幅超过2008年，投资端也持续下滑。
• 政策力度不及2008年：本轮周期政策放松力度和速度均不及2008年，政策仍有较大放松空间。
• 房企债务压力大：2022年房企债务融资到期规模约5065亿元，债务压力不减。

3. 长周期修复的可选标的

• 龙头房企受益于行业格局优化：行业集中度提升，龙头房企在销售、拿地和利润方面表现优于其他房企。
• 区域“小而美”公司有望率先受益：深耕高能级城市如深圳、杭州的房企如天健集团、滨江集团，有望率先实现业绩改善。
• ROIC更适于衡量房企盈利能力：在行业由规模扩张转向高质量发展后，ROIC较ROE更能体现房企经营实力。

4. 投资建议

• 优选高信用龙头房企：A股推荐保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口；H股推荐中国海外发展、华润置地、龙湖集团。
• 关注区域“小而美”标的：A股推荐滨江集团、华发股份、天健集团；H股推荐绿城中国、越秀地产、建发国际。
• 行业修复路径清晰：龙头房企利润修复逻辑清晰，预计2025-2026年中期归母净利润率有望提升至16.7%。

关键信息

政策放松情况

• 中央层面：2022年3月两会提出支持刚性和改善性住房需求，4月中央政治局会议支持各地完善房地产政策。
• 地方层面：多个城市放松限购、限贷、限售等政策，部分城市下调房贷利率、降低首付比例、优化公积金贷款等。

龙头房企表现

• 保利发展：聚焦一二线城市，销售贡献占比超70%，拿地权益比提升，融资成本下降。
• 中国海外发展：土储充足，权益占比高，融资成本保持低位，财务稳健。
• 华润置地、招商蛇口、龙湖集团：保持高拿地强度，财务安全边际高，具备较强的抗周期能力。

龙头房企利润修复潜力

• 毛利率：预计中长期可修复7.7个百分点，达到31.55%。
• 三项费用率：预计改善3.6个百分点，其中管理费用率下降1.4个百分点，销售费用率下降1.19个百分点，财务费用率下降1个百分点。
• 归母净利润率：预计提升9.12个百分点，达到16.7%。

风险提示

• 政策放松力度不足：可能导致需求修复时间延长。
• 局部疫情反复：可能影响房地产销售。
• 宏观基本面承压：影响居民收入预期。
• 个别房企信用事件：可能干扰板块整体估值修复。
• 2022年业绩利空未出尽：可能对市场情绪产生影响。

投资策略总结

• 聚焦高信用龙头房企：关注保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口等具备较强抗周期能力的公司。
• 关注区域“小而美”标的：如滨江集团、天健集团等深耕高能级城市的房企。
• 关注政策放松效果：政策需进一步发力，以推动市场回暖和需求修复。
• 注重财务稳健性：优先选择财务安全边际高、融资能力强的房企。