房地产行业20年10月行业月报：成交增速小幅回升，市场热度维持相对稳定-20201125-广发证券-39页_1mb

报告摘要

房地产行业2020年10月行业月报总结

核心内容

2020年10月，房地产行业在政策调控和市场环境的共同影响下，整体保持稳定态势。成交市场热度维持，土地市场热度依然较高，但溢价率有所下降，开发投资和资金环境呈现积极趋势。同时，行业面临政策收紧、利率上行和库存上升等多重风险。

主要观点

政策环境：融资新规进一步落实，房地产金融宏观审慎管理逐步实施，房地产信托排查持续推进，各地继续加强房地产调控，尤其是长三角地区，绍兴、丽水、徐州、衢州、台州等地出台限价、限售政策，以抑制房价过快上涨。
成交市场：10月全国商品房销售面积同比增长15.3%，增速较9月回升；住宅销售面积同比增长16.0%，为年内首次累计增速转正，市场表现稳定。
土地市场：10月土地市场整体保持高热度，全类型用地出让金同比增长37%，宅地出让金增长46%，但溢价率持续下行，反映市场热度有所减弱。
开发投资：10月全国新开工面积同比增长3.5%，施工力度维持高位，投资增速环比扩大，显示行业仍在稳定推进开发项目。
资金环境：房企到位资金维持较高增速，按揭贷利率环比持平，但市场仍面临利率上行和资金流入收紧的压力。

关键信息

政策调控

中央政策：央行推动房地产金融宏观审慎管理，银保监会继续严控房地产信托规模，防止资金违规流入房地产市场。
地方政策：长三角多地升级调控，如绍兴实行“限地价、竞配建”和“双备案”制度，徐州对预售面积和备案价格进行严格限制，衢州扩大限售范围，台州建立房价地价联动机制，丽水实行预售价格续推不涨政策。
公积金政策：多地调整公积金政策，包括“认房又认贷”、首付比例和利率上浮、贷款额度调整等，以抑制过度依赖公积金贷款购房。

成交市场

全国商品房销售面积：10月同比增长15.3%，1-10月累计同比增长0.03%，为年内首次转正。
住宅销售面积：10月同比增长16.0%，1-10月累计同比增长0.8%。
销售金额：10月商品房销售金额同比增长23.9%，住宅销售金额同比增长26.0%。
均价变化：10月商品房均价同比增长7.5%，住宅均价同比增长8.6%，显示市场存在一定的促销换量迹象。

土地市场

土地成交规模：10月全类型用地出让金同比增长37%，宅地出让金增长46%，但溢价率环比下降1.7个百分点，为15.0%。
库存变化：10月26城商品房库存环比上升0.8%，去化周期小幅下行至18.2个月；29城住宅库存环比上升0.7%，去化周期降至9.6个月。

开发投资

新开工面积：10月同比增长3.5%，1-10月累计同比下降2.6%，降幅较前月收窄。
施工面积：施工力度维持高位，10月投资金额同比增长12.7%，1-10月累计同比增长6.3%。
去化周期：在持续高强度推盘销售情况下，市场仍维持较高的去化速度，库存上行的背景下去化周期稳定。

资金环境

房企到位资金：10月同比增长14.5%，其中定金及预收款增速有所提升。
按揭贷利率：首套、二套房贷平均利率分别为5.24%、5.55%，环比持平，连续10个月下行趋势暂停。

行业评级

前次评级：买入
分析师：乐加栋、郭镇、邢莘
推荐公司：
- A股：保利地产、金地集团、万科A、招商蛇口、中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展、新湖中宝
- H股：融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团
- 子领域：中国国贸、新湖中宝

风险提示

政策调控力度进一步加大
按揭贷利率持续上行
行业库存抬升快于预期
行业基本面超预期下行
房地产税立法推进超预期

重点公司估值和财务分析

股票简称	股票代码	货币	最新收盘价	最近报告日期	评级	合理价值（元/股）	EPS（元）	PE（x）	EV/EBITDA（x）	ROE
万科A	000002.SZ	人民币	30.80	2020/11/01	买入	40.42	3.79	8.13	7.23	18.8%
保利地产	600048.SH	人民币	16.83	2020/10/30	买入	20.90	2.58	6.52	5.53	16.5%
招商蛇口	001979.SZ	人民币	14.48	2020/10/20	买入	23.78	2.09	6.93	5.90	14.0%
新城控股	601155.SH	人民币	34.09	2020/11/01	买入	46.08	7.10	4.80	3.18	29.2%
华发股份	600325.SH	人民币	6.42	2019/10/29	买入	10.50	1.90	3.38	11.91	21.3%
中国国贸	600007.SH	人民币	13.08	2020/11/01	买入	19.10	0.82	15.99	5.62	9.8%
金融街	000402.SZ	人民币	6.91	2020/11/01	买入	10.31	1.21	5.69	14.29	9.6%
招商积余	001914.SZ	人民币	23.22	2020/11/10	买入	31.20	0.49	47.17	32.35	6.1%
碧桂园	02007.HK	港币	10.34	2019/09/18	买入	16.03	2.22	3.95	2.89	23.1%
融创中国	01918.HK	港币	29.45	2019/12/06	买入	55.30	6.63	3.77	4.98	26.5%
中国海外发展	00688.HK	港币	18.50	2019/10/15	买入	32.90	4.63	3.39	4.31	14.4%
旭辉控股集团	00884.HK	港币	6.51	2019/08/18	买入	6.16	1.07	5.15	2.80	21.2%
保利物业	06049.HK	港币	53.50	2020/09/07	买入	82.09	1.32	34.49	22.85	12.6%
碧桂园服务	06098.HK	港币	41.80	2020/09/23	买入	58.18	0.82	43.08	35.63	32.1%
永升生活服务	01995.HK	港币	13.40	2020/09/30	买入	18.31	0.24	47.94	30.12	27.8%
万科企业	02202.HK	港币	28.70	2020/11/01	买入	45.66	3.79	6.42	7.49	18.8%

图表索引

图1：2020年10月重要中央政策一览
图2：2020年10月重要地方政策一览
图3：2000-2020M10商品房年度累计销售面积及增速
图4：2003-2020M10住宅年度累计销售面积及增速
图5：2000-2020M10商品房年度累计销售金额及增速
图6：2003-2020M10住宅年度累计销售金额及增速
图7：商品房单月销售额与销售面积同比
图8：住宅单月销售额与销售面积同比
图9：住宅月度成交均价同比增速对比
图10：统计局70大中城市新房和二手房价格指数同比
图11：全国重点城市商品房推盘面积与同比增速
图12：全国重点城市住宅推盘面积与同比增速
图13：全国26城市商品房库存面积及去化周期
图14：全国29城市住宅库存面积及去化周期
图15：26城商品房批售比
图16：29城商品住宅批售比

总结

2020年10月，房地产行业在政策调控和市场环境的共同作用下，保持稳定发展态势。政策环境方面，融资新规进一步落实，房地产信托排查持续推进，各地加强调控，抑制房价过快上涨。成交市场保持热度，销售面积和金额均实现增长，但溢价率有所下降。土地市场热度依然较高，但溢价率持续下行。开发投资和施工力度维持高位，资金环境相对稳定，但按揭贷利率有所回升。行业面临政策调控、利率上行、库存上升等多重风险，但整体市场需求仍具备韧性。重点公司估值和财务分析显示，多数公司合理价值和EPS保持增长，PE和EV/EBITDA指标相对稳定。

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