20160414-广发证券-房地产行业：3月成交同比增速创新高，但高热度不具备可持续性_30页_1mb

房地产行业分析总结（2016年3月）

核心内容

2016年3月，中国房地产市场整体表现强劲，全国商品房成交面积及同比增速均创历史新高，市场热度达到高点。然而，这种高热度并不具备可持续性，随着前期需求集中释放，未来市场或将逐步降温。政策层面持续宽松，但城市间成交热度分化显著，热点城市开始出台调控政策，以抑制房价过快上涨，推动市场回归理性。

主要观点

• 全国成交热度创新高：3月全国商品房成交指数为477，创2010年以来单月新高，环比上升156%，同比上升75%。住宅成交指数为531，环比上升149%，同比上升82%。
• 政策宽松推动市场升温：交易税费减免、公积金宽松支持、农民工购房补贴等政策在地方落地，加快需求入市，叠加开发商推盘放量，推动成交同比增速创新高。
• 城市成交热度分化：一线城市和重点二线城市量价涨幅明显，而三线城市同比止跌回升。部分热点城市如上海、深圳、苏州、武汉等开始出台调控政策，抑制房价过快上涨。
• 房价上涨趋势明显：一线和重点二线城市房价环比涨幅显著，且同比连续上涨，三线城市也出现止跌回升。
• 去化周期改善：全国各线城市去化周期持续下行，一线城市降至6.6个月，二线城市降至9.9个月，三线城市也有改善。
• 二手房市场表现强劲：全国17城市二手房成交指数为1112，环比上升161%，同比上升194%。二手房价格环比上涨4.5%，表明市场以改善性需求为主。
• 区域差异显著：环渤海、长三角和珠三角地区成交热度较高，而其他城市如昆明、福州、南宁等表现相对平淡。

关键信息

全国市场表现

• 成交情况：3月全国商品房成交面积同比增长68.1%，住宅成交面积同比增长73.9%。
• 房价走势：全国百城住宅均价环比上涨1.90%，同比上涨7.0%。
• 去化周期：13大城市去化周期（6个月移动平均）降至11个月，一线及二线去化周期显著下降。
• 批售比：全国商品房批售比由1.28升至1.59，销售规模已连续4个月大于批准上市规模。

各线城市表现

• 一线城市：商品房成交同比上涨68.1%，住宅成交同比上涨73.9%。房价环比上涨2.91%，去化周期降至6.6个月。
• 重点二线城市：成交同比上涨84.7%，房价环比上涨1.05%，去化周期降至9.9个月。
• 三线城市：成交同比上涨0.65%，去化周期下降，但涨幅相对较小。

区域市场表现

• 环渤海地区：天津、济南、青岛等城市住宅成交环比大幅上涨，库存压力缓解。
• 长三角地区：苏州、南京、杭州、宁波等城市住宅成交同比大幅上涨，库存持续下降。
• 珠三角地区：东莞、佛山等城市成交同比显著增长，房价环比上涨。
• 中西部地区：武汉、重庆、长沙等城市成交同比上涨，但部分城市增速低于预期。

热点城市调控政策

• 上海：出台“沪九条”调控政策，非户籍家庭购房社保年限由2年提升至5年，二套房首付比例提升至50%。
• 深圳：非户籍家庭购房社保年限由1年提升至3年，实行“认贷又认房”政策，二套房首付比例上调至4成。
• 苏州、南京、武汉：相继出台调控政策，以抑制房价过快上涨，促进市场理性发展。

风险提示

• 政策收紧风向可能蔓延至其他热点二线城市。
• 行业销售增速可能低于预期。

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，七年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，三年房地产研究经验。
• 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，两年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。

投资评级说明

• 行业投资评级：买入（强于大盘10%以上），持有（介于-10%～+10%），卖出（弱于大盘10%以上）。
• 公司投资评级：买入（强于大盘15%以上），谨慎增持（强于大盘5%～15%），持有（介于-5%～+5%），卖出（弱于大盘5%以上）。

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