房地产行业：市场热度小幅回落，政策继续一城一策-20190623-广发证券-19页_1mb

房地产行业总结

核心内容

本周房地产行业在政策和市场基本面方面呈现以下特征：

• 政策动态：各地继续实施“一城一策”调控策略。西安升级限购政策，要求本地户籍家庭购房须落户或连续纳税/社保满1年，非本地户籍家庭须纳税/社保满5年，并将临潼区纳入限购范围。赤峰则边际放松限价和限售政策，统一中心城区限价标准并缩短限售年限。

• 市场热度：6月前20天，38城新房成交同比上涨5.6%，其中一线城市涨幅最大，达31.6%。二线城市同比上涨2.5%，三四线城市则小幅下滑0.2%。新房成交热度有所回落，但总体保持平稳。

• 土地市场：全国100大中城市土地市场供销比下降，溢价率维持相对高位。一线城市土地成交量价齐升，出让金环比上涨302.4%；二三线城市量升价跌或量跌价升，出让金环比上涨20.7%或39.4%。整体溢价率20.9%，略有下滑。

• 行业评级：维持“买入”评级，认为潜在的货币政策改善有助于板块估值修复，投资价值提升。

主要观点

• 政策调控：政策仍以“一城一策”为主，但基本面热度缓和有助于缓解调控压力，行政调控由点及面扩散的概率较低。

• 市场基本面：6月前20天新房成交同比上涨5.6%，一线城市表现突出，受益于低基数增长弹性。二线城市增长稳健，三四线城市则略有下滑。

• 土地市场表现：土地供销比下降，溢价率维持高位，但略有下滑。一线城市土地市场活跃，三线城市溢价率较高。

• 投资建议：推荐关注一线A股龙头（万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股）、二线A股龙头（中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展）、H股龙头（融创中国、万科企业、旭辉控股集团）及子领域（新湖中宝、光大嘉宝、中国国贸）。重点考虑销售成长性、盈利能力及短期业绩防御性。

关键信息

政策变化

• 西安：升级限购政策，提高本地及非本地户籍家庭购房条件，加入临潼区限购范围。
• 赤峰：放松限价和限售政策，统一中心城区限价标准，缩短限售年限。

市场表现

• 新房成交：38城6月前20天新房成交同比上涨5.6%，其中一线城市涨幅最大（31.6%），二线城市增长2.5%，三四线城市小幅下滑（0.2%）。
• 二手房成交：13城二手房成交环比上涨29%，一线城市上涨34.3%，其中北京、深圳涨幅显著。二三线城市二手房成交环比上涨27%。

土地市场

• 土地供应与成交：全国100大中城市土地供应面积环比下降52.2%，成交面积环比上涨38.5%。供销比降至1.25。
• 溢价率：全类型土地溢价率20.9%，一线城市溢价率上升，二三线城市略有回落。
• 出让金：土地出让金环比上涨，一线城市量价齐升，二三线城市量升价跌或量跌价升。

投资建议

• 推荐标的：

  • 一线A股：万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股
  • 二线A股：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展
  • H股：融创中国、万科企业、旭辉控股集团
  • H股关注：中国金茂、合景泰富
  • 子领域：新湖中宝、光大嘉宝、中国国贸

• 投资逻辑：在周期波动下，经营能力成为成长性关键，盈利能力与短期业绩防御性同样重要。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大
• 按揭贷利率持续上行
• 行业库存抬升快于预期
• 行业基本面超预期下行
• 房地产税立法推进超预期

投资评级说明

• 行业评级：买入（预期未来12个月内股价表现强于大盘10%以上）
• 公司评级：
  • 买入：预期未来12个月内股价表现强于大盘15%以上
  • 增持：预期未来12个月内股价表现强于大盘5%～15%
  • 持有：预期未来12个月内股价变动介于-5%～+5%
  • 卖出：预期未来12个月内股价表现弱于大盘5%以上

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，10年房地产研究经验
• 郭镇：联席首席分析师，清华大学工学硕士，7年房地产研究经验
• 邢莘：研究助理，上海财经大学应用统计硕士

联系方式

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