20160414-广发证券-房地产行业：3月成交同比增速创新高，但高热度不具备可持续性_1mb

房地产行业研究报告总结

核心内容

2016年3月，全国房地产市场成交热度达到高点，商品房及住宅成交面积同比和环比涨幅显著。全国44城市商品房成交指数达到477，创2010年以来单月新高；39城市住宅成交指数达到531，环比和同比增幅均大幅扩大。整体来看，市场处于去库存政策基调下，政策宽松和开发商推盘放量共同推动了成交增速的提升。然而，3月的高热度并不具备可持续性，随着前期需求集中释放，未来成交市场或将逐步降温。

主要观点

• 成交热度创新高：2016年3月全国商品房成交同比增速创新高，达到75%，环比增长156%。住宅成交同比增速为82%，环比增长149%。
• 城市分化明显：一线城市和重点二线城市成交热度和房价涨幅显著，而三线城市则表现相对较弱，但本月同比止跌回升。
• 政策调控趋严：热点城市如上海、深圳、江苏、苏州、武汉、合肥及廊坊等相继出台调控政策，主要聚焦于需求端的调控和供给端的多层次增加供应，以遏制房价过快上涨，引导市场回归理性。
• 区域表现差异：环渤海、长三角及珠三角地区成交表现强劲，而其他城市则相对平淡。部分城市库存压力持续缓解，去化周期下降。
• 未来展望：政策层面上，“分类调控、因城施策”将成为主流，部分城市可能实施“一区一策”。成交层面上，市场热度将逐步回落，预计未来成交量价将趋于平稳。

关键信息

全国成交情况

• 成交指数：全国44城市商品房成交指数3月为477，创2010年以来单月新高。
• 推盘情况：3月推盘量接近去年四季度水平，开发商加大推盘力度。
• 批售比：全国商品房批售比由1.28升至1.59，市场景气度处于高位。
• 房价走势：百城住宅均价环比上涨1.90%，同比连续8个月上涨，涨幅达7.0%。

各线城市成交情况

• 一线：成交环比上涨126.6%，同比上涨68.1%，房价环比上涨2.91%。
• 二线：成交环比上涨166.5%，同比上涨73.9%，房价环比上涨1.05%。
• 三线：成交环比上涨146.2%，同比上涨84.7%，房价环比上涨0.64%。

库存与去化周期

• 一线城市：去化周期降至6.6个月，库存压力明显缓解。
• 二线城市：去化周期下降至9.9个月，库存改善。
• 三线城市：去化周期下降至10个月，部分城市止跌回升。

二手房市场

• 全国：17城市二手房成交指数为1112，环比上涨161%，同比上涨194%。
• 价格走势：二手房价格指数环比上涨4.5%，增速扩大。
• 市场表现：二手房市场表现优于一手房，以改善性需求为主。

风险提示

• 政策收紧可能蔓延至其他热点二线城市。
• 行业销售增速可能低于预期。

区域成交情况

• 环渤海：天津、济南、青岛住宅成交环比分别上涨266.6%、705%、216.2%，同比分别上涨210%、135%、96%。
• 长三角：苏州、南京、杭州、宁波住宅成交同比分别上涨97%、189%、255%、98%。
• 珠三角：东莞、佛山住宅成交同比分别上涨113%、162%，房价环比上涨6.7%、2.3%。
• 中西部及其他城市：武汉、重庆、长沙等城市成交同比上涨，但增速不一，部分城市表现低于预期。

重点城市分析

北京

• 成交：商品房成交145万方，环比上涨206.2%，同比上涨85.4%。
• 库存与去化：商品住宅去化周期达14个月，库存环比小幅下滑。
• 政策：北京简化保障房申请证明，强化市场监管。

上海

• 成交：商品房成交351万方，环比上涨137.7%，同比上涨76%。
• 库存与去化：商品住宅去化周期降至4.1个月，库存压力缓解。
• 政策：出台“沪九条”调控政策，非户籍家庭购房社保年限由2年提升至5年，二套房首付比例上调。

深圳

• 成交：商品房成交62万方，环比上涨1.8%，同比上涨11%。
• 库存与去化：商品房去化周期维持在10个月，库存下降。
• 政策：非户籍家庭购房社保年限由1年提升至3年，实行“认贷又认房”，二套房首付比例上调。

广州

• 成交：商品房成交140万方，环比上涨164.2%，同比上涨70%。
• 库存与去化：商品住宅去化周期为10个月，库存小幅下降。
• 政策：未见明显调控政策，但市场热度较高。

其他重点城市

• 天津：住宅成交环比上涨266.6%，同比上涨210%。
• 济南：住宅成交环比上涨705%，同比上涨135%。
• 青岛：住宅成交环比上涨216.2%，同比上涨96%。
• 苏州：住宅成交同比上涨97%，环比上涨107%。
• 南京：住宅成交同比上涨189%，环比上涨105%。
• 杭州：住宅成交同比上涨255%，环比上涨281%。
• 宁波：住宅成交同比上涨98%，环比上涨138%。
• 东莞：住宅成交同比上涨113%，房价环比上涨6.7%。
• 佛山：住宅成交同比上涨162%，房价环比上涨2.3%。
• 武汉：住宅成交同比上涨97%，房价环比上涨0.4%。
• 重庆：住宅成交同比上涨19%，房价环比上涨0.3%。
• 长沙：住宅成交同比上涨22%，房价环比上涨0.7%。
• 成都：住宅成交同比上涨26%，房价环比上涨0.7%。

分析师团队

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，七年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，三年房地产研究经验。
• 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，两年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券。

投资评级说明

• 行业投资评级：

  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%。
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

• 公司投资评级：

  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
  • 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%。
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%。
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。

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