房地产行业：累计销售增速首度转正，市场热度维持稳定-20200916-广发证券-39页_1mb

房地产行业总结

核心内容

2020年8月，中国房地产市场呈现出回暖迹象，销售增速首次转正，市场热度维持稳定。政策层面，中央和地方均对房地产行业进行了不同程度的调控，其中中央出台“三道红线”融资管理规则，地方则对热点城市四限政策进行收紧，同时部分城市放松人才限购和公积金政策。

主要观点

• 政策环境：中央层面强调“房住不炒”，并实施“三道红线”政策，控制房企有息负债规模。地方层面，热点城市收紧四限政策，控制房价上涨，同时部分城市放松人才限购，以吸引人才落户。
• 成交市场：全国商品房销售面积和金额均实现增长，销售增速创新高。8月全国商品房销售面积同比增长13.7%，销售金额累计增速年内首度转正。核心城市表现突出，市场仍处上升通道。
• 土地市场：土地市场热度稳定，供销比小幅上行。8月300城住宅用地供给面积同比增长10%，成交面积增长15%，出让金增长29%，溢价率维持在18%左右。全类型用地流拍率降至历史最低，核心一线城市及三大都市圈仍是市场最活跃区域。
• 开发投资：新开工进度加快，投资力度提升。8月房企投资同比增长11.8%，1-8月累计增长4.6%，增速环比扩大。新开工面积同比上升，与历史同期差距不断收窄。
• 资金环境：到位资金持续增长，资金面仍较宽松。8月到位资金同比增长18.3%，其中定金预收款和按揭贷分别增长36.6%和22.5%。按揭利率下降，显示融资环境进一步宽松。

关键信息

政策环境

• 中央政策：央行提出“房住不炒”定位，实施“三道红线”考核标准，包括资产负债率、净负债率和现金短债比。2021年1月起全面推行。
• 地方政策：热点城市如沈阳、无锡、常州、银川、成都等地收紧四限政策，防止市场过热。部分城市如广州、桂林、天津滨海新区放松人才限购和公积金政策，以促进市场发展。

成交市场

• 销售数据：8月全国商品房销售面积同比增长13.7%，销售金额同比增长27.1%，累计销售金额同比增长1.6%。住宅销售面积和金额同比分别增长14.7%和4.1%。
• 价格情况：8月全国房价环比上涨城市达89个，但整体涨幅控制在0.50%左右，市场运行平稳。

土地市场

• 土地供应：8月300城住宅用地供给面积同比增长10%，成交面积增长15%，出让金增长29%。
• 流拍率：全类型用地流拍率降至3.6%，为18年以来最低。核心一线城市及三大都市圈仍是市场最活跃区域。

开发投资

• 新开工面积：8月新开工面积同比增长2.4%，1-8月同比下降3.6%。投资力度持续提升，1-8月投资同比增长4.6%。
• 施工面积：新开工与施工面积关系紧密，显示市场活跃度。

资金环境

• 到位资金：8月到位资金同比增长18.3%，其中定金预收款增长36.6%，按揭贷增长22.5%。
• 按揭利率：8月全国首套房贷款平均利率为5.25%，环比下降1bp。部分城市如东莞、哈尔滨等地对公积金政策进行收紧。

投资建议

• A股龙头推荐：保利地产、金地集团、万科A、招商蛇口、中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展。
• H股龙头推荐：融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团。
• 子领域推荐：中国国贸、新湖中宝。
• 子领域关注：光大嘉宝。

风险提示

• 政策调控力度加大：可能对市场产生更大影响。
• 按揭贷利率上行：可能增加房企融资成本。
• 行业库存抬升快于预期：可能影响销售及资金回笼。
• 基本面超预期下行：可能影响行业整体表现。
• 房地产税立法推进超预期：可能对市场造成冲击。

相关研究

• 房地产行业:传统淡季表现强劲，土地投资态度分化（2020-09-15）
• 房地产行业:价值底部险资再出手，板块长期价值凸显（2020-09-13）

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分析师信息

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• 邢莘：分析师，SAC执证号S0260520070009，电话021-38003638

总结

综上所述，2020年8月中国房地产市场整体表现稳健，销售和投资均有所回升，政策调控趋严但市场仍保持稳定。地方政策的差异化实施对市场影响显著，部分城市通过放松人才限购和公积金政策来促进市场发展。随着政策环境的变化，行业面临一定的风险，但整体仍处于上升通道。