20230428-德邦证券-中央政治局会议房地产表述解读_推进超大特大城市_城中村改造_有望拉动地产投资企稳回升_2页_229kb

一线城市总人口超净增400万：本月新政重点调控热点城市楼市保障房与城改投资共托楼市企稳#

一、核心论点

• 全面推动超大特大城市“城中村”改造升级系当前核心政策方向，其作为重要民生工程兼具城市发展转型与公共设施应急转换功能；
• 保障性住房建设与商品房体系协同发展，通过租赁机制创新建立多层次住房保障网络，有望解决新市民住房问题；
• 投资标的聚焦资金回款优质、掌握核心城市群资源的头部房企，建议关注华发股份、越秀地产及招商蛇口等标的。

二、关键解读

1. 城中村改造多维价值

   • 居住改善：提升底层住房品质，缓解“大城市病”；
   • 政策协同：房票安置等配套政策为房企提供增量投资动力；
   • 区域发展：促进核心城市能级跃升，推动产业空间重构。

2. 保障性住房制度突破

   • 保障属性强化：通过保障房吸纳新市民，构建“租购并举”住房制度；
   • 市场联动效应：完善住房供应体系，引导合理住房需求向租赁市场合理释放。

三、投资建议

增持建议：核心城市布局优质民企，优先考虑具备以下特征的企业：  
1. 高能级城市土储集中（Top3城市货值占比＞40%）；  
2. 销售回款效率＞行业均值20%；  
3. 刚需产品布局占比较高（刚需面积段项目货量占比＞50%）。  
推荐组合：华发股份（600325SH）、越秀地产（0123HK）、招商蛇口（001979SZ）。  

四、风险提示

• 需警惕部分三四线城市投资数据环比负增长（3月同比降幅9.5%）；
• 房地产企业融资持续受限可能削弱城改项目推进力度。