2024-01-22-远东资信-超大特大城市城中村改造债务融资前瞻_9页_397kb

超大特大城市城中村改造债务融资前瞻总结

核心内容

本报告围绕“超大特大城市城中村改造”展开，重点分析了城中村改造的政策背景、实施方式、融资渠道及未来发展趋势。报告指出，城中村改造已成为国家推动城市高质量发展、优化房地产结构、扩大内需的重要手段，尤其在当前房地产市场下行压力下，具有重要的政策与市场意义。

主要观点

• 城中村改造是城市化进程中的一项重要任务，其土地性质为集体所有，与老旧小区和棚户区改造存在显著区别。
• 政策层面，中央政治局会议及国务院相关指导意见明确了城中村改造的实施范围、资金筹措方式及开发运营模式。
• 城中村改造的实施方式包括拆除新建、整治提升、拆整结合三种，地方政府将主导规划与资金筹措，同时鼓励市场参与。
• 城中村改造涉及大量资金投入，地方政府和企业可通过多种融资方式，如专项债券、银行贷款、城投债、房地产债券等进行资金筹措。

关键信息

一、城中村定义与现状

• 城中村是指市郊村落在城市化进程中，农业用地被征用，但村民仍居住其中的区域。
• 城中村滞后于城市发展，存在建筑安全、基础设施、治安等方面的问题，成为城市治理的短板。

二、政策背景与实施范围

• 2023年4月28日，中央政治局会议首次提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。
• 超大城市（城区常住人口1000万以上）共10个，特大城市（城区常住人口500万至1000万）共9个。

三、政策要点

1. 分类实施：根据实际情况采取拆除新建、整治提升、拆整结合三种方式。
2. 政府主导：地方政府负责编制规划、筹措资金、依法征收。
3. 市场参与：鼓励民间资本参与，发展各种新业态，实现可持续运营。
4. 资金筹措：通过专项债券、专项借款、市场化融资等方式筹集资金。
5. 净地出让：土地征收后需完成一级开发，实现净地出让。

四、融资方式分析

（一）征地环节融资

• 地方政府专项债券：城中村改造纳入专项债券支持范围，成为保障性安居工程的新增子类别。
• 房票安置：作为类货币化安置方式，通过房票支付补偿，减少财政资金压力，已在部分城市试点。

（二）建设环节融资

• 城投债券：城投公司可发行债券用于土地整理和安置房建设，已有多个案例。
• 房地产债券：房地产企业可发行债券，专款用于城中村改造项目，尤其在广州等地已有实际应用。

五、城中村改造与棚改、旧改的区别

六、城中村改造的潜在投资规模

• 全国21个超大特大城市潜在待改造城中村面积约为12.3万亿平米。
• 若其中50%采取拆除新建、50%实施整治提升，潜在投资规模可达约8万亿元。
• 住建部已建立专门的城中村改造管理系统，目前入库项目162个，预计后续配套政策将陆续出台。

结论

城中村改造是提升城市治理能力、优化城市结构的重要举措，其政策导向明确，融资渠道多元。随着专项债券纳入支持范围、PSL重启、房票安置试点推广，城中村改造将成为地方政府与市场协同推进的重要领域，对房地产企业、城投公司及地方财政均带来一定机遇与挑战。