建筑材料行业+公司首次覆盖：城中村专题，聚焦超大特大城市，有效补充建筑设计与地产链需求-20230928-东吴证券-31页_2mb

建筑材料行业+公司首次覆盖总结

核心内容

城中村改造是当前我国城市更新的重要组成部分，旨在完善住房多层次供应体系，提升城市功能和居住品质。与棚改和老旧小区改造相比，城中村改造周期更长，改造方式更温和，更注重综合整治。本轮城中村改造聚焦于经济发展较快且人口流入较多的超大特大城市，预计每年将带来数千亿的投资额，成为推动房地产市场转型的重要力量。

主要观点

1. 政策导向：国家层面多次强调城中村改造的重要性，明确要求“稳中求进”“成熟一个推进一个”，并鼓励社会资本参与。
2. 改造范围：本轮改造主要集中在22个超大特大城市，其中7个为超大城市，14个为特大城市，且随着自然资源部试点的扩容，未来可能涉及更多非超大特大城市。
3. 改造周期：项目周期较长，一般在7-10年之间，强调精细化管理和可持续运营。
4. 资金来源：除了财政资金，地方专项债、政策性银行贷款、城市更新基金以及社会资本将成为重要支持来源。
5. 拆建比例：现行拆旧比不高于20%，拆建比不低于2，但随着房地产基本面下行，未来可能适度放宽。

关键信息

改造意义

• 城中村改造有助于盘活用地资源，增加保障性住房供应，改善城市功能。
• 城中村改造是城市更新的重要内容，区别于棚改和老旧小区改造，其更强调综合整治，而非大拆大建。

改造特点

• 改造范围：聚焦于超大特大城市，尤其是人口密集、经济活跃的城市。
• 改造周期：以稳为主，成熟一个推进一个，周期拉长，注重可持续性。
• 资金来源：包括专项债、政策性银行贷款、城市更新基金及社会资本，政策支持力度加大。
• 拆建比例：现行限制较严，但未来可能适度放宽，提升投资规模。

投资测算

• 超大特大城市：测算22个城市城中村建筑面积共计11.5亿方，每年新建商品房建筑面积为6582万方，平均每年拉动投资7076亿元。
• 扩大试点范围后：测算16.1亿方建筑面积，每年新建商品房建筑面积为9189万方，平均每年拉动投资9878亿元。
• 拆旧比提升至50%：在拆建比为2的情况下，总投资可达7.2万亿元，平均每年拉动投资1.4万亿元。

投资建议

• 前端设计：关注具备城中村改造项目经验的设计规划类公司。
• 中端土建与新开工：央国企将在改造中发挥重要作用，预计会显著增加地产实物量，提振水泥需求。
• 后端竣工与装修：城中村改造将释放公装与家装市场增量，拉动消费建材需求，如防水、涂料、PVC及PPR管等。

风险提示

• 政策力度不及预期。
• 房地产市场景气度超预期下行。

重点公司估值

图表目录

• 图1：我国城镇化率情况
• 图2：城镇家庭户住房仍以自购和自建为主（2020年）
• 图3：棚改、老旧小区改造、城中村改造相关政策变迁
• 图4：超大、特大城市常住城区人口情况
• 图5：自然资源部低效用地再开发试点城市
• 图6：城市更新基金运作模式和流程图
• 图7：我国PSL发行及余额情况

表格目录

• 表1：2021年以来中央层面出台的“城中村改造”政策
• 表2：城中村改造、老旧小区改造、棚改概念辨析
• 表3：超大特大城市对于城中村改造相关规划及要求
• 表4：2020年各超大特大城市城中村人口及建筑面积测算
• 表5：超大特大城市城中村改造带来的每年新建商品房建面占全国销售面积比例敏感性分析
• 表6：拆旧比为20%、拆建比为2的情况下，超大特大城市城中村改造拉动的总投资测算
• 表7：拆旧比为50%、拆建比为2的情况下，超大特大城市城中村改造拉动的总投资测算
• 表8：2020年重点城市城中村人口及建筑面积测算
• 表9：重点城市城中村改造带来的每年新建商品房建面占全国销售面积比例敏感性分析
• 表10：拆旧比为20%、拆建比为2的情况下，重点城市城中村改造拉动的总投资测算
• 表11：拆旧比为50%、拆建比为2的情况下，重点城市城中村改造拉动的总投资测算