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房地产行业分析总结

核心内容

本报告围绕2017年房地产行业政策调控、市场基本面及投资机会展开分析，指出行业正处于从增量开发向存量经营转型的关键阶段。

主要观点

• 政策调控持续升级：2017年上半年，地方主导的调控政策进一步强化，限购城市数量显著增加，调控政策呈现多维度、全覆盖趋势，短期内政策转向基础薄弱。
• 行业小周期拉长，但基本面下行：尽管三四线城市在政策支持下成交增长超预期，拉长了行业小周期，但整体成交量价增速收窄，预计下半年供需两端增速将进一步下行。
• 行业集中度加速提升：2017年前5个月，前50强房企集中度升至50.8%，龙头房企市占率提升更快，体现出“强者恒强”的趋势。
• 板块配置总体谨慎：当前房地产板块走势受估值和业绩影响，政策对估值的压制和行业景气度下行对业绩的拖累，使得板块投资机会相对有限。
• 龙头房企中长期机会明确：集中度提升过程中，龙头房企市值表现更优，业绩增长是核心驱动力，行业成熟期后估值波动减小，中长期投资机会较为确定。
• 房地产大资管迎来发展机遇：随着行业步入成熟期，房地产基金、存量市场经营与服务等细分领域将受到资金青睐，成为未来增长点。

关键信息

政策调控升级

• 2017年上半年，全国共有65个城市执行限购限贷，其中40个为三四线城市。
• 限价城市达45个，政策调控呈现多维度、全覆盖。
• 首套房贷款平均利率逐步上调，5月部分城市首套房利率上浮10%-20%。

行业基本面

• 全国商品房销售面积预计同比增长4.8%，销售金额同比增长6.6%。
• 新开工面积同比增长3.6%，开发投资额同比增长4.5%。
• 一线城市销售面积同比下降30.2%，二线城市销售面积同比下降17.2%。
• 三四线城市销售面积同比增长30.3%，但增长势头预计在下半年放缓。

房企分化与集中度

• 龙头房企在各线城市集中度提升，尤其三四线城市集中度大幅上涨。
• 1994-2005年美国数据显示，集中度提升越快，龙头房企市值增长越大。
• 2017年前5月，前50强房企集中度达50.8%，前10强房企市占率提升更快。

投资机会

• 当前板块投资与09年12月-11年10月及13年2月-14年2月类似，整体走势持谨慎态度。
• 龙头房企具备更强的融资能力和运营效率，中长期投资机会较为明确。
• 房地产大资管领域包括房地产基金、长租公寓、物流地产等，有望迎来集中发展。

风险提示

• 小周期景气度受政策收紧影响加速下滑。
• 地产存量业务推进低于预期。

行业评级

• 行业评级：持有
• 前次评级：持有
• 报告日期：2017-06-23

数据支持

• 图表索引：包含17年及10-13年限购城市数量对比、35重点城市首套房贷款利率、各线城市房价环比情况等。
• 表格索引：涵盖城市分组情况、政策对比、销售面积与成交增速、各线城市房价增幅等关键数据。

总结

2017年房地产行业在政策调控与基本面下行的双重影响下，整体呈现分化趋势。一线与二线城市的成交受政策压制，增速放缓；而三四线城市在政策支持下成交表现亮眼，但增长潜力有限。龙头房企凭借其优势在行业集中度提升过程中表现突出，中长期投资机会较为明确。同时，房地产大资管领域将成为未来增长的重要方向，值得重点关注。