2017-房地产行业：雄关漫道真如铁，吹尽狂沙始见金_77页-5mb

房地产行业分析总结

核心内容概览

本报告主要分析了2017年房地产行业在政策、基本面及投资层面的表现，并预测了未来走势。核心内容包括：

• 政策调控升级：地方政府主导调控，限购、限贷、限售等政策持续收紧，政策覆盖范围扩大，调控力度增强。
• 行业小周期拉长：尽管行业小周期有所拉长，但整体基本面仍处于下行趋势。
• 行业集中度提升：龙头房企市占率显著提升，集中度加速上行，中长期投资机会较为确定。
• 板块配置谨慎：当前板块投资与历史周期类似，总体走势持谨慎态度，但龙头房企表现更优。
• 房地产大资管发展：随着行业步入成熟期，房地产大资管领域将迎来集中发展。

主要观点

1. 政策调控持续升级，短期内不存在政策转向

• 17年上半年，地方主导调控升级，限购城市扩容，政策执行力度提升，调控措施呈现多维度、全覆盖。
• 与前两轮调控相比，本轮更强调“因城施策”，分类调控的执行力度更强。
• 截至2017年6月，全国共有65个城市执行限购限贷，45个城市执行限价，相比11-13年限购限贷城市数量（47个）和限价城市（36个）有所增加。
• 由于房价仍处于上涨区间，且宏观经济企稳，短期内政策不存在转向的基础。

2. 行业小周期有所拉长，但不改基本面下行趋势

• 17年上半年，三四线城市在政策支持下成交超预期增长，拉长了行业小周期。
• 但总体成交量和价量增速仍呈现收窄，预计下半年供需两端增速或将加速下行。
• 预计2017年全国商品房销售面积同比增长 4.8%，销售金额同比增长 6.6%。
• 新开工面积同比增长 3.6%，开发投资额同比增长 4.5%。

3. 行业集中度加速提升，龙头房企优势凸显

• 前5个月50强房企集中度上行至 50.8%，前10强房企市占率提升更快。
• 龙头房企在各线城市集中度均有所提升，其中三四线城市集中度上涨是主因。
• 分析美国房地产行业历史发现，集中度提升越快，龙头房企市值上涨幅度越大，业绩增长是核心驱动力，行业成熟期后估值波动减小。

4. 板块配置总体谨慎，但关注龙头房企中长期机会

• 板块走势受估值和业绩影响，其中估值影响更显著。
• 政策通过实际成交影响估值短期走势，而行业景气度下行会压制业绩增长。
• 当前小周期处于板块投资的第四阶段，整体配置持谨慎态度。
• 龙头房企在集中度提升过程中，中长期投资机会较为确定。

5. 房地产大资管迎来集中发展

• 随着行业步入成熟期，房地产大资管领域将受到资金青睐。
• 包括房地产基金、存量市场经营与服务（如房地产经纪、长租公寓、物业服务、物流地产）等细分领域将集中发展。

关键信息

政策调控情况

• 限购城市：2017年6月，全国共有65个城市执行限购限贷，其中40个为三四线城市。
• 限价城市：45个城市执行限价。
• 限售政策：首次提出，限售年限为2-3年，抑制投资性需求的流动性。
• 融资渠道收紧：银行开发贷、委托贷款、公司债、股权融资、表外融资等均受到约束，未来非标融资可能纳入监管。

城市分组与成交预测

市场基本面分析

• 17年1-5月，全国商品房销售面积同比增长 14.3%，其中住宅销售面积同比增长 11.9%。
• 一线城市销售面积同比下滑 30.2%，二线城市销售面积同比下滑 17.2%，三四线城市销售面积同比增长 30.3%。
• 三四线城市成交表现优异，主要受去库存政策、比价效应及改善性需求释放驱动。

龙头房企表现

• 龙头房企在三四线城市的销售占比显著提升，契合改善性需求。
• 龙头房企具备更强的融资能力、土地储备及运营效率，将在行业集中度提升过程中持续受益。

风险提示

• 小周期景气度受政策收紧影响加速下滑。
• 地产存量业务推进低于预期。

行业评级

• 行业评级：持有
• 前次评级：持有
• 报告日期：2017-06-23

图表与数据索引

• 图1：17年及10-13年限购城市数量对比
• 图2：17年新增限购城市大多为三四线城市
• 图3：2016年10月以来热点城市限购限贷调控次数
• 图4：地产企业融资渠道情况
• 图5：基本面与政策匹配关系图
• 图6：政策与房价走势匹配图
• 图7：35重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣
• 图8：5月533家银行首套房利率分布
• 图9：35重点城市二套房贷款平均利率走势
• 图10：5月35重点城市二套房贷利率分布
• 图11-13：全国商品房销售面积同比增速
• 图14-15：一二线城市商品房销售面积同比增速
• 图16：重点城市批准上市面积创同期新低
• 图17：部分重点城市批售比数据
• 图18-19：三四线城市商品房销售面积同比增速
• 图20：15-16年各线城市房价累计增幅
• 图21：各线城市城镇居民人均住房建面（2013年）
• 图22：部分房企在三四线销售面积结构占比
• 图23：三四线城市成交累计增速与人均住房面积关系
• 图24-27：各线城市新建商品住宅面积
• 图28-30：全国商品房销售面积及同比预测
• 图31-33：各线城市住宅库存及去化周期
• 图34：各线城市房价环比情况
• 图35-36：广义库存分布情况
• 图37：停工库存大量集中在三线城市
• 图38：各线城市开工未售库存去化周期
• 图39-41：商品住宅成交金额占比情况
• 图42-45：全国房屋新开工面积及开发投资增速
• 图46-49：宅地成交与住宅新开工增速
• 图50：全国商品房新开工面积及同比展望
• 图51-53：房地产开发投资结构及拆分
• 图54-57：部分房企市占率及销售占比
• 图58-60：美国前10大房企市占率及市值变化
• 图61-63：房地产基金、物流仓储、长租公寓等细分领域发展趋势
• 图64-66：中国物流地产市场格局及租金指数
• 图67-69：长租公寓三种运营模式对比
• 图70-72：美国房地产行业集中度提升过程中股价表现
• 图73：房地产/快捷酒店背景企业在改造成本上有一定优势
• 图74-77：房地产基金及REITs发展趋势
• 图78-80：房地产基金机会型基金BREP各期承诺资本规模及净IRR
• 图81-83：房地产行业历年并购案例数量及金额
• 图84-86：房地产板块表现与估值、利润、货币环境关系
• 图87-89：房地产板块绝对PE与相对PE变化
• 图90-91：板块估值与货币环境、国债收益率关系
• 图92-94：房地产行业增速与A股H股估值关系
• 图95-97：地产小周期下行阶段表现
• 图98-100：内房股PE水平及变化
• 图101-103：美国主流开发商销售规模及市值变化
• 图104-106：房地产行业大资管发展脉络
• 图107-109：中美日三国物流成本及LPI指数对比
• 图110-112：中国物流仓储设施供给缺口及外资占比
• 图113-115：物流地产租金指数及收益率
• 图116-118：新加坡无风险利率及M2增速趋势
• 图119-121：美国退休资产及寿险公司证券配置情况
• 图122-124：房地产基金及REITs发展趋势
• 图125-127：美国房地产基金投资业态及IRR表现
• 图128-130：新加坡上市REITs总市值及收益率
• 图131-133：美国REITs总市值及长租公寓运营模式
• 图134-136：长租公寓代管型企业运营模式及服务内容
• 图137-140：租金增长率、入住率、运营成本等敏感性分析
• 图141-144：房地产行业政策、基本面及估值纵览

表格索引

• 表1：17年及13年购房限制政策环境对比
• 表2：限购、限贷、限售、限价城市一览（更新至2017年6月）
• 表3：部分城市土地“竞拍”新规一览
• 表4：城市分组情况
• 表5：24个三四线城市成交-区位-经济状况表格
• 表6：全国商品房投资拆分情况
• 表7：2017年以来房地产部分并购案例
• 表8：部分房企跟投制度概览
• 表9：部分龙头房企多元化融资一览
• 表10：截止到17年5月房企公司债剩余额度
• 表11：地产小周期呈现较为明显的四阶段演绎
• 表12：政策调控时，成交与估值重要时间点
• 表13：政策宽松时，成交与估值重要时间点
• 表14：三轮地产小周期主要调控政策对比
• 表15-17：Horton、Lennar、Pulte业绩、估值及市值变化
• 表18：海外成熟市场龙头房企主营业务延展情况
• 表19：2017年1季度物流仓储市场概览
• 表20：长租公寓三种典型模式对比