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房地产行业总结

核心内容

房地产行业作为典型的周期性行业，呈现出“大周期”和“小周期”双重特征。当前，我国房地产市场逐步步入成熟期，行业空间收缩的同时迎来分化，城市和房企的分化趋势愈发明显。

主要观点

1. 地方主导调控升级，政策短期不会转向
   2017年上半年，地方政府主导的调控力度持续加强，限购城市数量显著增加，调控措施多维度、全覆盖。政策执行力度超过前两轮，尤其是对非本地户籍的社保年限要求和二套房首付比例等。我们认为短期内政策不会转向，货币流动性仍会进一步收紧。

2. 行业小周期有所拉长，但不改基本面下行趋势
   尽管三四线城市在政策支持下成交超预期增长，拉长了行业小周期，但整体成交量价增速呈现收窄趋势。预计下半年供需两端增速将加速下行，全国新房成交面积预计增长4.8%，成交金额预计增长6.6%。

3. 行业集中度加速提升，龙头房企优势明显
   2017年前5月，前50强房企集中度提升至50.8%，前10强市占率增长更快。三四线城市成为集中度提升的主要驱动力，龙头房企凭借优质土地储备、融资能力和运营效率，具备中长期投资机会。

4. 板块投资谨慎，估值受政策压制
   当前房地产板块投资与2009-2011年及2013-2014年类似，估值受政策调控压制，业绩增长也受到行业景气度下行的影响，板块整体走势持谨慎态度。

5. 房地产大资管迎来集中发展
   随着行业进入成熟期，房地产大资管领域（如房地产基金、存量市场经营与服务等）将受到资金青睐，迎来集中发展。

关键信息

• 全国商品房销售面积：预计2017年同比增长4.8%，约为16.49亿平米。
• 全国商品房销售金额：预计2017年同比增长6.6%，约为12.54万亿元。
• 新开工面积：2017年前5月同比增长3.6%，约为17.30亿平米。
• 开发投资额：2017年前5月同比增长4.5%，约为10.72万亿元。
• 房企集中度：前50强房企集中度提升至50.8%，前10强市占率增长更快。
• 政策调控：截至2017年6月，全国共有65个城市执行限购限贷，其中40个为三四线城市；45个城市执行限价政策。

行业小周期分析

• 城市分组：

  • 第1组：一线城市（持续限购）
  • 第2组：重启限购的二线及强三线城市
  • 第3组：未限购的二线城市
  • 第4组：三四线城市

• 各组城市销售预测：

  • 第1组：预计同比下滑20%
  • 第2组：预计同比大幅下滑25%
  • 第3组：预计同比小幅增长10%
  • 第4组：预计同比小幅增长17%

风险提示

• 小周期景气度受政策收紧影响加速下滑
• 地产存量业务推进低于预期

图表索引（部分）

• 图1：17年及10-13年限购城市数量对比
• 图2：17年新增限购城市大多为三四线城市
• 图3：2016年10月以来热点城市限购限贷调控次数
• 图4：地产企业融资渠道情况
• 图5：基本面量价齐涨、经济企稳时政策往往进入调控区间，而基本面量价齐跌、经济下行时，政策通常宽松
• 图6：政策与房价走势匹配图
• 图7：35重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣
• 图8：5月533家银行首套房利率分布
• 图9：35重点城市二套房贷款平均利率走势
• 图10：5月35重点城市二套房贷利率分布
• 图11：全国商品房销售面积累计同比增速
• 图12：全国商品房销售面积单月同比增速
• 图13：全国各地区商品房销售面积同比增速
• 图14：一二线城市商品房销售面积累计增速
• 图15：一二线城市商品房销售面积单月增速
• 图16：17年前5月重点城市批准上市面积创同期新低
• 图17：部分重点城市批售比数据
• 图18：三四线城市商品房销售面积累计同比增速
• 图19：三四线城市商品房销售面积单月同比增速
• 图20：15-16年各线城市房价累计增幅
• 图21：各线城市城镇居民人均住房建面（2013年）
• 图22：部分房企在三四线销售面积结构占比
• 图23：部分三四线城市17年1-5月份成交累计增速与城镇居民人均住房建面关系图
• 图24：一线城市新建商品住宅（万平米）
• 图25：限购二线及强三线新建商品住宅（万平米）
• 图26：未限购二线城市新建商品住宅（万平米）
• 图27：三四线城市新建商品住宅（万平米）
• 图28：4组城市商品住宅成交面积占比情况
• 图29：4组城市商品住宅成交面积占商品房比重
• 图30：全国商品房销售面积及其同比预测
• 图31：4大一线住宅库存（万方）及去化周期（月）
• 图32：16个二线城市住宅库存（万方）及去化周期
• 图33：12个三四线住宅库存（万方）及去化周期
• 图34：各线城市房价环比情况
• 图35：广义库存主要分布在三四线城市
• 图36：开工未售库存主要分布在三四线城市
• 图37：停工库存大量集中在三线城市
• 图38：各线城市开工未售库存去化周期
• 图39：4组城市商品住宅成交金额占比情况
• 图40：4组城市商品住宅成交金额占商品房比重
• 图41：全国商品房销售金额及其同比预测
• 图42：全国房屋新开工面积累计同比增速
• 图43：全国房屋新开工面积单月同比增速
• 图44：全国房地产开发投资累计同比增速
• 图45：全国房地产开发投资单月同比增速
• 图46-49：各组城市宅地成交与住宅新开工增速
• 图50：全国商品房新开工面积及其同比展望
• 图51：房地产开发投资额及其同比展望
• 图52-54：部分房企销售增长、市占率及融资情况
• 图55-57：美国主流房企市占率及集中度提升过程中股价表现
• 图58：房地产公司土地投资金额占销售比例分段
• 图59-61：房地产公司经营性现金流、融资成本及业绩表现
• 图62：长租公寓三种典型模式的对比
• 图63：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览
• 图64：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览
• 图65：物流地产相关数据及市场格局
• 图66：中美物流成本占GDP比重
• 图67：中美日LPI指数对比
• 图68：房地产基金及REITs相关数据
• 图69：房地产基金投资业态分类
• 图70：长租公寓运营模式及敏感性分析
• 图71：房地产板块表现受估值和利润影响
• 图72：房地产板块估值与政策、实际成交走势
• 图73：房地产板块绝对PE与政策、实际成交走势图
• 图74：房地产板块相对PE与政策、实际成交走势图
• 图75：房地产板块估值与货币环境的正相关性
• 图76：房地产板块估值与国债收益率的负相关性
• 图77：房地产行业历年增速与A股H股估值关系
• 图78：房地产长周期销售额增速及主流地产公司年度平均PE估值变化
• 图79：地产小周期所处位置与历史周期相似
• 图80：地产小周期下行阶段存货减值准备增加
• 图81：地产小周期下行阶段板块业绩承压
• 图82：内房股PS及PE水平变化
• 图83：内房股历史PE变化区间状况
• 图84：内房股PE水平与销售规模增速关系
• 图85：美国主流开发商销售规模年均复合增速
• 图86：美国主流开发商集中度提升过程中股价表现
• 图87：房地产公司土地投资金额占销售比例分段
• 图88：部分房企跟投制度概览
• 图89：部分龙头房企多元化融资一览
• 图90：部分房企公司债剩余额度一览
• 图91：地产小周期呈现四阶段演绎
• 图92：政策调控时成交与估值重要时间点
• 图93：政策宽松时成交与估值重要时间点
• 图94：三轮地产小周期主要调控政策对比
• 图95：房地产行业历年并购案例数量及涉及金额
• 图96：A股房企参与并购数量占行业并购总数比例
• 图97：百强房企2016年并购情况
• 图98：前50强房企重点项目各面积段销售额占比情况
• 图99：前50强房企各线城市各面积段销售额占比情况
• 图100：部分房企（经营性现金流入/存货）
• 图101：房地产/快捷酒店背景企业在改造成本有一定优势
• 图102：租金年增长率的敏感性分析
• 图103：入住率的敏感性分析
• 图104：运营成本的敏感性分析
• 图105：长租公寓代管型企业运营模式
• 图106：代管型公寓企业可提供服务
• 图107：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（1998-2007年）
• 图108：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图109：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图110：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图111：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图112：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图113：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图114：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图115：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图116：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图117：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图118：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图119：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图120：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图121：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图122：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图123：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图124：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图125：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图126：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图127：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图128：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图129：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图130：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图131：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图132：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图133：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图134：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图135：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图136：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图137：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图138：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图139：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图140：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图141：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图142：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图143：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图144：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图145：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图146：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图147：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图148：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图149：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图150：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图151：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图152：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图153：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图154：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图155：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图156：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图157：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图158：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图159：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图160：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图161：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图162：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图163：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图164：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图165：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图166：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图167：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图168：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图169：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图170：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图171：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图172：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图173：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图174：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图175：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图176：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图177：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图178：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图179：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图180：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图181：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图182：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图183：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图184：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图185：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图186：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图187：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图188：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图189：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图190：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图191：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图192：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图193：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图194：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图195：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图196：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图197：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图198：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图199：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图200：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图201：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图202：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图203：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图204：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图205：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图206：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图207：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图208：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图209：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图210：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图211：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图212：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图213：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图214：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图215：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图216：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图217：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图218：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图219：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图220：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图221：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图222：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图223：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图224：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图225：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图226：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图227：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图228：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图229：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图230：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图231：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图232：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图233：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图234：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图235：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图236：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图237：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图238：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图239：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图240：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图241：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图242：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图243：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图244：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图245：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图246：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图247：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图248：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图249：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图250：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图251：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图252：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图253：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图254：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图255：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图256：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图257：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图258：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图259：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图260：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图261：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图262：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图263：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图264：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图265：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图266：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图267：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图268：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图269：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图270：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图271：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图272：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图273：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图274：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
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• 图277：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图278：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图279：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
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• 图281：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
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• 图286：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图287：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图288：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图289：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
• 图290：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
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• 图292：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008-2017年）
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• 图296：房地产行业20年来政策、基本面及估值纵览（2008