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深圳市写字楼市场季度总结（2025年第一季度）

核心内容

2025年第一季度，深圳市写字楼市场整体表现疲软，市场需求偏弱，成交活跃度下降，租金指数持续走低。尽管宏观经济保持稳定增长，但受季节性因素、传统行业需求疲软以及大体量新增供应的影响，市场面临较大的去化压力和租金下行趋势。

主要观点

• 经济背景：2024年深圳市地区生产总值同比增长5.8%，其中战略性新兴产业增加值增长10.5%，占GDP比重达42.3%。经济结构持续优化，但对写字楼租赁市场的带动作用有限。
• 市场供应：2025年第一季度，全市新增供应面积达21.0万平方米，新增项目共3个，导致总存量环比扩张1.8%，至1,158.6万平方米。
• 市场需求：市场去化主要依赖于小面积搬迁成交及新项目预租，整体租赁需求疲软。季度净吸纳量环比下降33.1%，至6.7万平方米。
• 空置率上升：受新增供应和需求疲软双重影响，全市空置率环比上升0.7个百分点，至29.8%。
• 租金下行：全市租金指数环比下降2.8%，同比下降10.0%，平均租金降至人民币每平方米每月146.4元。核心商务区及新兴商务区租金指数同比分别下降11.3%和9.0%。
• 区域表现：前海和留仙洞等新兴区域因新质生产力的发展（如人工智能、新能源、高端制造等）表现出较强的去化能力，对全市净吸纳量贡献超过六成。

关键信息

供应与需求

• 新增供应：2025年第一季度新增供应面积约21.0万平方米。
• 总存量：截至季末，市场总存量为1,158.6万平方米，环比增长1.8%。
• 净吸纳量：季度净吸纳量为6.7万平方米，环比下降33.1%。
• 空置率：全市空置率升至29.8%，环比上升0.7个百分点。

租金表现

• 租金指数：全市租金指数环比下降2.8%，同比下降10.0%。
• 平均租金：平均租金为人民币每平方米每月146.4元。
• 子市场差异：核心商务区及新兴商务区租金下降幅度较大，分别为11.3%和9.0%。

区域去化

• 前海与留仙洞：作为新兴区域，前海和留仙洞在本季度表现出更强的去化能力，对全市净吸纳量的贡献超过六成。
• 租户行业：主要租户行业包括传媒及娱乐、零售及贸易、金融等，其中极创美奥、当换科技、华泰人寿分别在微软科通大厦、前海信利康大厦、卓越后海中心完成租赁。

市场展望

• 政策支持：深圳连续出台多项政策，如《2025年助推新质生产力发展若干措施》《深圳市加快打造人工智能先锋城市行动计划（2025—2026年）》，旨在培育新质生产力，提振写字楼租赁市场内生需求。
• 外部挑战：全球贸易摩擦升级及供需失衡将加剧市场不确定性，全年新增供应量预计达89.3万平方米，远超需求预期，市场去化与租金增长仍面临压力。

结论

总体来看，2025年第一季度深圳写字楼市场在宏观经济稳定增长的背景下，仍因供需失衡和外部不确定性而承压。租金持续下行，市场去化主要依赖小面积搬迁及新兴区域的带动。未来，随着新质生产力政策的实施，市场或将迎来一定提振，但短期内供需矛盾仍可能对市场造成持续影响。