深圳甲级写字楼市场季度报告_6页_2mb

深圳甲级写字楼市场季度总结（2025年第三季度）

核心内容概览

2025年第三季度，深圳甲级写字楼市场继续处于调整阶段，租金下行压力持续，新增供应量创年内新高，净吸纳量回落，空置率上升，整体市场供需失衡加剧。投资市场表现低迷，仅有一宗大宗交易，主要为集团内部资产再配置。市场整体活跃度偏低，租户以保守策略为主，业主则采取价格调整与激励策略应对竞争。

主要观点

• 租金下行：全市平均有效租金为148.4元/平方米/月，环比下跌2.2%，跌幅较上季度收窄。
• 供应放量：本季度新增供应约21.9万平方米，为年内最高，导致市场供过于求。
• 需求疲软：净吸纳量仅为6.8万平方米，同比和环比均下降，企业搬迁需求为主。
• 空置率上升：全市空置率升至26.1%，福田、宝安等区域涨幅明显。
• 投资市场低迷：仅有一宗大宗交易，交易以内部资产优化为主，市场整体成交活跃度较低。
• 区域分化显著：南山区域表现相对稳健，福田与宝安区域竞争加剧，租金跌幅较大。

关键信息

租金走势

• 全市平均租金：148.4元/平方米/月，环比下跌2.2%。
• 区域表现：
  • 宝安：租金环比下跌5.8%，跌幅居首。
  • 车公庙：租金环比下跌3.9%。
  • 福田中心区：租金环比下跌3.5%。
  • 南山科技园、前海、后海：租金跌幅控制在2%以内，表现相对稳健。

供应与需求

• 新增供应：21.9万平方米，创年内新高。
• 净吸纳量：6.8万平方米，同比下降。
• 租赁类型：
  • 搬迁需求：占比77.0%，升级搬迁比例降至31.3%。
  • 续租需求：占比10.9%，业主通过价格与条款优化提升留存。
  • 新租与扩张：分别占6.6%与4.0%，增量需求不足。
• 区域流动性：
  • 前海与科技园：内部迁移明显，企业区域黏性较强。
  • 福田区：租户留存率降至22.5%，区内竞争加剧。

投资市场

• 大宗交易：仅有一宗，招商蛇口将招商积余大厦以7.16亿元转让给招商轮船，成交单价约21,607元/平方米。
• 交易背景：为优化资产负债结构，回笼资金，聚焦主业。
• 市场趋势：投资者风险偏好较低，自用型与产业资本主导市场，投资逻辑转向长期保值与结构优化。

展望第四季度

• 供应集中入市：预计新增供应约15万平方米，将进一步推高空置率。
• 市场需求疲弱：租户决策谨慎，整体活跃度仍偏低。
• 租金下行趋势：预计全市租金将继续下探，跌幅与本季度相近。
• 区域分化：南山科技园、前海等核心片区因产业支撑与企业黏性，去化效率或优于大市；福田与宝安区域价格竞争将进一步加剧。
• 年底租赁旺季：或带来阶段性修复，净吸纳量有望恢复至10万平方米以上。

数据图表说明

• 图一：深圳甲级写字楼市场参考指标（租金、空置率等）。
• 图二：2025-2027各区域新增写字楼面积预测。
• 图三：深圳甲级写字楼租金走势。
• 图四：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率。
• 图五：各细分市场写字楼存量、租金和空置率。

研究团队信息

• 杨悦晨：董事，上海及北京研究及咨询部主管
  联系方式：+86 139 1872 3123 | regina.yang@cn.knightfrank.com

• 王兆麒：高级董事，大中华区研究及咨询部主管
  联系方式：+852 2846 7184 | martin.wong@hk.knightfrank.com

• 简家宏：深圳董事总经理及华南区商业物业服务部主管
  联系方式：+86 186 6682 5418 | ken.kan@cn.knightfrank.com

• 陈启明：分析员，研究及咨询部
  联系方式：+86 136 4231 4481 | henry.chen@cn.knightfrank.com

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