深圳甲级写字楼市场季度报告_6页_3mb

深圳甲级写字楼市场季度总结（2025年第四季度）

核心内容概述

2025年第四季度，深圳甲级写字楼市场整体呈现“市场筑底延续、复苏节奏取决于宏观与信心变化”的态势。租金延续下行，但跌幅有所收窄；需求端温和修复，以搬迁和整合为主，扩张型租赁比例下降；供应端保持低位，但全年新增供应预计超过104万平方米，对市场影响将逐步显现。投资市场保持理性修复，自用型买家主导，大宗交易额同比上升。

主要观点

1. 市场走势

• 净吸纳量回升：第四季度净吸纳量达163,123平方米，为全年最高。
• 空置率下降：全市空置率环比下降1.5个百分点至24.6%。
• 租金持续承压：全市平均有效租金降至145.6元/平方米/月，环比下跌1.9%。
• 租金调整放缓：跌幅较上一季度收窄0.3个百分点，但租金企稳仍缺乏明确支撑。

2. 需求结构

• 需求来源：TMT（47.9%）、金融（25.9%）、商贸零售（12.5%）为主要租赁来源。
• 需求类型：搬迁仍为主导（54.2%），新设立占比为34.7%，扩张型租赁比例下降。
• 区域流动：福田租户外流环比减弱，客户留存率提升至66.7%；前海持续吸纳跨区域搬迁需求。

3. 供应情况

• 无新增供应：第四季度无新增甲级写字楼供应。
• 全年供应低位：2025年新增供应约42.9万平方米，净吸纳量约31.4万平方米，均处于近十年低位。
• 2026年供应预期：全年新增供应预计超过104万平方米，前海与深超总片区为主要入市区域，预计上半年空置率和租金下行压力显著。

4. 投资市场

• 大宗交易额增长：全年大宗交易额达86.7亿元，同比显著增长。
• 自用型买家主导：投资型交易活跃度偏低，自用型买家成为市场主力。
• 交易策略审慎：企业更倾向于通过自持物业锁定成本，部分业主出售非核心资产以缓解偿债压力。

关键信息

租金走势

• 全市平均有效租金降至145.6元/平方米/月，环比下跌1.9%。
• 区域表现：
  • 罗湖：122.0元/平方米/月，↓0.7%；空置率29.3%，↑0.9%
  • 福田中心区：172.1元/平方米/月，↓2.0%；空置率17.7%，↓0.8%
  • 福田-车公庙：140.0元/平方米/月，↓1.2%；空置率24.8%，↑0.3%
  • 南山-科技园：129.7元/平方米/月，↓2.0%；空置率14.8%，↓1.1%
  • 南山-后海：173.3元/平方米/月，↓0.3%；空置率33.2%，↓3.0%
  • 南山-蛇口：151.8元/平方米/月，↓2.8%；空置率27.2%，↓7.6%
  • 南山-前海：126.7元/平方米/月，↓3.4%；空置率32.9%，↓3.6%
  • 宝安中心区：119.5元/平方米/月，↓3.2%；空置率27.6%，↑0.7%

供应与需求

• 净吸纳量：163,123平方米，为全年最高。
• 供应量：全年新增供应约42.9万平方米，净吸纳量约31.4万平方米，供需双弱。
• 主要租户：
  • 盛业控股集团（大百汇广场，5,000平方米，搬迁）
  • 信汇宝（前海恒昌大厦，3,400平方米，搬迁）
  • 美客多电商（联想后海中心，2,800平方米，新设立）
  • 国盛证券（华润金融大厦，2,400平方米，新设立）
  • 深高私募、未岚大陆、深圳市费大厨餐饮管理有限公司（前海周大福金融中心，合计6,200平方米，搬迁+续租+新设立）

投资市场

• 大宗交易：仅录得一宗，峰昭科技以7.1亿元购入润融大厦整栋物业，用于研发及自用。
• 市场趋势：自用买家主导，投资型交易活跃度偏低，资金偏好防御性配置。

展望2026年

• 供应主导市场波动：全年新增供应预计超过104万平方米，上半年空置率和租金下行压力显著。
• 需求端不确定性：若企业经营信心恢复，租赁需求有望改善；若不确定性持续，市场底部可能延长。
• 租金走势：整体波动或趋缓，但不同板块调整节奏分化，新兴区域可能相对活跃，传统商务区以稳租为主。

数据来源与联系方式

• 研究及咨询部：

  • 杨悦晨（董事，上海及北京研究及咨询部主管）
    +86 139 1872 3123
    regina.yang@cn.knightfrank.com
  • 王兆麒（高级董事，大中华区研究及咨询部主管）
    +852 2846 7184
    martin.wong@hk.knightfrank.com

• 深圳商业物业服务部：

  • 简家宏（深圳董事总经理及华南区商业物业服务部主管）
    +8618666825418
    ken.kan@cn.knightfrank.com
  • 陈启明（分析员，研究及咨询部）
    +86 136 4231 4481
    henry.chen@cn.knightfrank.com

附图说明

• 图一：深圳甲级写字楼市场参考指标（租金、空置率等）
• 图二：2025-2028各区域新增写字楼面积
• 图三：深圳甲级写字楼租金走势
• 图四：各细分市场写字楼存量、租金和空置率

注：部分数据可能因数据库调整存在差异，以本季度为准。