20260625-南京证券-国际数据跟踪_5月美国房价上涨_房屋销量小幅回升_11页_1mb

美国5月房地产市场总结

核心内容

5月美国房地产市场呈现成屋销售回暖、新房销售疲软的格局。成屋销售中位价环比上涨2.82%，同比上涨1.32%，新房销售中位价环比上涨2.03%，但均价涨幅显著，达到7.82%，反映出新房市场结构向高端倾斜，显示美国社会财富和收入的分化趋势。

主要观点

• 成屋市场表现较好：

  • 5月成屋销售季调折年数为417万套，高于预期和前值，环比增长3.2%，同比增长3.22%。
  • 成屋销售中位价为42.93万美元，环比上涨2.82%，同比上涨1.32%。
  • 成屋库存增至155万套，连续5个月上升，但同比增速下降至0.65%。
  • 成屋签约销售指数为76.8%，环比增长3.78%，同比增长4.77%。

• 新房市场持续低迷：

  • 5月新房销售季调折年数为58万套，环比下降7.35%，同比跌幅收窄至-6.75%。
  • 新房销售中位价为42.49万美元，环比上涨2.03%，但均价涨幅达7.82%，同比上涨5.01%，显示市场偏向高端住宅。
  • 新房库存增至49.6万套，同比跌幅收窄至-1.39%，可供应月度延长至10.3个月，创2009年以来新高。
  • 营建许可和新屋开工数据持续走弱，分别环比下降5.31pp至-0.91%和下降6.9pp至-15.45%。

• 房贷利率持续上行：

  • 5月房贷利率均值为6.414%，环比上升7.4bp，与2月均值相比累计上升36.65bp。
  • 利率上升抑制了新房购买需求，尤其是首套购房者，而成屋销售因置换需求释放表现相对稳健。

• 市场供需格局：

  • 成屋市场因挂牌量增加和置换需求释放，销售表现优于新房。
  • 新房市场因中低端供给不足和利率压制，难以吸引刚需购房者。

• 整体房屋销售情况：

  • 5月房屋总销量（成屋+新房）为475万套，环比和同比增速均实现由负转正。
  • 房屋库存增至204.6万套，同比增速下行至0.15%。

关键信息

房价走势

• 成屋销售中位价：42.93万美元，环比增长2.82%，同比增长1.32%。
• 新房销售中位价：42.49万美元，环比增长2.03%，同比增长0.02%。
• 新房销售均价：54.06万美元，环比增长7.82%，同比增长5.01%。

销量与库存

• 成屋销量：417万套，环比增长3.2%，同比增长3.22%。
• 新房销量：58万套，环比下降7.35%，同比下降6.75%。
• 房屋总销量：475万套，环比增长1.8%，同比增长1.89%。
• 成屋库存：155万套，连续5个月上升，月度供给延长至4.5个月。
• 新房库存：49.6万套，月度供给延长至10.3个月，创2009年以来新高。

供给端表现

• 营建许可：141万套，环比下降5.31pp至-0.91%。
• 新屋开工：117.7万套，环比下降6.9pp至-15.45%。
• 新房前端供给持续疲软，高端住宅库存积压，中低端供给不足。

购房者行为与市场影响

• 成屋销售韧性较强，因置换需求释放，且部分购房者不依赖贷款。
• 新房销售受利率压制，首套购房者依赖贷款，利率上行抑制购买意愿。
• 房屋购买力持续下滑，反映住房可负担性恶化。

利率与贷款数据

• MBA抵押贷款申请活动指数延续回落，但降幅收窄。
• 再融资活动指数显著下行，而购买指数相对平稳。
• 房贷利率持续上行，导致购房需求受限。

风险提示

• 美联储超预期加息可能导致市场进一步承压。
• 沃什提前缩表可能加剧金融部门流动性风险。
• 美国经济复苏不及预期和贸易战升级可能影响房地产市场。
• 美以伊战争延续可能对市场情绪造成冲击。

市场展望

• 成屋市场有望在短期内保持稳定，但大量供给释放仍需降息。
• 新房市场受利率紧缩影响较大，供需仍偏紧。
• 降息预期尚未明显升温，市场仍预期美联储年内可能维持利率不变。
• 芝商所数据显示，最早可能于9月加息25bp，但年内加息可能性较小。

图表摘要

• 图表1：美债收益率10Y
• 图表2：美国抵押贷款利率
• 图表3-6：成屋与新房销售价格及同比数据
• 图表7-12：成屋与新房库存及供给变化
• 图表13-15：新房销售折年数、待售套数及供给变化
• 图表16-18：营建许可与新屋开工数据
• 图表19-20：MBA抵押贷款申请、购买、再融资活动指数
• 图表21-24：房屋购买力与中层家庭收入数据
• 图表25：市场对美联储降息的预期

结论

5月美国房地产市场呈现结构性分化，成屋销售回暖、新房销售疲软，房价上涨动力主要来自新房市场向高端倾斜的趋势。房贷利率持续上行抑制新房需求，而成屋市场因置换需求释放表现相对稳定。整体市场供需偏紧，房价波动不大，市场预计未来仍需依赖降息来释放供给压力。