房价暴涨疲态初显，美国房市要凉了吗？_15页_8mb

美国房地产市场现状与未来展望总结

核心内容

美国房地产市场在新冠疫情后经历了显著的上涨趋势，房价涨幅在全球范围内位居前列。尽管市场热度有所降温，但整体仍保持较高水平。当前市场表现出供需失衡、库存紧张、价格持续上涨等特点，同时未来市场可能逐步回归理性。

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主要观点

• 房价持续上涨：2021年3月至2022年3月，美国房价平均上涨13.2%，成为全球第五大涨幅国家。
• 市场热度未减：6月份房屋挂牌数量同比增长8%，成交数量增长20.6%，成交溢价率维持在2.6%左右。
• 销售速度放缓：尽管市场仍呈现一房难求，但新屋和成屋销售速度均出现下降趋势，尤其是新屋销售连续三个月负增。
• 库存逐步回升：新屋待售数量有所增加，成屋库存虽仍处于历史低位，但供应正在缓慢提升。
• 供需失衡是主因：疫情引发的远程办公趋势导致郊区房产需求激增，叠加低利率环境，形成严重的供不应求局面。
• 市场未来或降温：随着恐慌性购房的缓解和补库存的推进，房价上涨速度可能放缓，但不意味着价格会下降。

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关键信息

房价走势

• 新屋销售中位价：6月为36.18万美元，环比下降4.96%，同比增长6%。
• 成屋销售中位价：6月为36.33万美元，环比增长3.68%，同比增长23.4%。
• 涨幅分布：高价位房产涨幅更大，如奥斯汀（得克萨斯州）房价同比上涨43%，而旧金山仅上涨2.6%。

销售数据

• 新房挂牌数量：6月新增77.6万套，同比增长8%。
• 新房成交数量：6月成交71.7万宗，同比增长20.6%。
• 成屋销售数量：6月折年数为586万套，环比增长1.38%。
• 成交溢价率：房屋成交均价比挂牌价高出2.6%。

库存情况

• 新屋待售数量：6月增至35.3万套，去化周期为6.3个月。
• 成屋库存数量：6月为125万套，同比增加3.31%，但仍处于历史低位。

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市场上涨原因分析

1. 低利率环境

• 疫情后美联储实施“零利率+量化宽松”政策，30年期抵押贷款利率降至历史低点。
• 低利率刺激购房需求，推动房价上涨，尤其在4、5月出现超纪录的涨幅。
• 市场预计2023年首次加息将到来，但未来两年利率仍可能保持低位。

2. 远程办公趋势

• 疫情促使人们从高密度主城区迁往郊区，带动郊区房产需求增长。
• 郊区房价涨幅高于市区，独栋房涨幅高于公寓，有产业支撑的低房价地区涨幅更显著。

3. 供不应求

• 次贷危机后，建商和成屋市场库存持续下降，疫情进一步加剧供需矛盾。
• 房贷保护政策延缓了部分房屋的止赎进程，但这些政策将在9月底到期，可能增加未来供应。

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未来市场走势预测

1. 市场理性回归

• 恐慌性购房逐渐缓解，市场热度下降，房价上涨速度将放缓。
• 补库存进程持续，有助于缓解供需矛盾，但短期内难以扭转高房价趋势。

2. 人口结构支撑

• 初次购房者年龄中位数为33岁，25-40岁人群为刚需主力，未来5年该群体数量仍将持续增长。
• 千禧一代住房自有率较低，未来将推动整体住房需求增长。

3. 贷款标准严格

• 金融机构对贷款审核标准严格，降低了市场风险。
• 2021年一季度，73%的购房按揭贷款申请人拥有良好信用，远高于次贷危机前的25%。

4. 居民杠杆率与储蓄率

• 美国居民杠杆率处于历史低位，储蓄率快速上升，财富效应支撑购房热情。
• 尽管疫情初期有失业和收入下降，但政策支持使居民收入不降反升，储蓄率仍高于疫情前水平。

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报告说明

1. 数据来源

• 数据主要来源于市场公开信息、58同城及安居客网站监测数据、历史大数据等。

2. 数据周期

• 报告整体时间段截止至2021年8月。

3. 版权声明

• 报告内容受商标和著作权保护，未经许可不得翻版、复制、抄袭或改编。

4. 免责条款

• 报告内容基于公开信息和行业经验，不构成任何担保或保证。
• 用户不应从道德、政治等角度解读报告内容，本公司保留维权权利。

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报告作者

• 首席分析师：张波
• 高级分析师：成沅铭

联系方式

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• 地址：上海浦东新区平家桥路100弄6号晶耀前滩商务广场T7幢18-21层