> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 海外宏观研究报告总结（5.18-5.29） ## 核心内容 本报告主要分析了4月份美国房地产市场的表现，包括房价、销量及房贷利率的变化，并结合了经济背景与未来趋势展望。 ## 主要观点 ### 房价上涨 - **成屋销售中位价**：4月为41.77万美元，环比上涨2.1%，同比增速小幅下行至0.89%。 - **新房销售中位价**：4月为42.25万美元，环比大涨8.03%，同比增速大幅回升至2.15%，实现由负转正。 - **整体房屋销售价格中位数**：4周和12周滚动平均分别为39.33万美元和38.58万美元，继续上行。 - **价格趋势**：新房与二手房价格同步回调，但整体房价仍呈上升趋势。 ### 房屋销量走弱 - **成屋销量**：4月季调折年数为402万套，低于预期405万套，略高于前值401万套，环比微涨0.2%，同比持平。 - **新房销量**：4月季调折年数为62.2万套，低于前值66.3万套，环比下跌6.18%，同比降至-11.27%，为2023年3月以来次低位。 - **库存情况**：成屋库存连续4个月增加，达到147万套，月度供给延长至4.4个月；新房待售套数为48.9万套，同比减少2.2%，可供应月度增加至9.4个月。 ### 房贷利率变化 - **4月房贷利率**：整体上行，15年期和30年期抵押贷款固定利率分别为6.0%和7.0%，较前值上涨16个基点。 - **利率趋势**：利率先下后上，4月均值为6.34%，显示购房需求延续走弱。 ### 经济背景 - **家庭收入**：4月美国中层家庭收入继续增加，同比增速提升至5.67%，整体家庭收入跌幅继续收窄至3.07%。 - **购买力指数**：由于房价上涨，综合房屋购买力指数继续下降至110.6%。 - **通胀与加息预期**：尽管5月下旬美伊重启谈判，局势有所缓和，但全球避险情绪仍存，对通胀上行和央行加息的担忧加剧。 - **美联储政策**：截至5月29日，芝商所的美联储观察工具显示2027年1月加息概率超过半数，降息预期较低。 ## 关键信息 ### 房地产市场表现 - **成屋销售**：4月销量季调折年数为402万套，库存回升至147万套，供给延长至4.4个月。 - **新房销售**：4月销量季调折年数为62.2万套，库存增加至48.9万套，可供应月度为9.4个月。 - **总房屋销量**：4月成屋与新房合计销量为464.2万套，同比跌幅扩大至1.67%。 ### 房价变动 - **成屋售价**：4月中位价为41.77万美元，环比上涨2.1%。 - **新房售价**：4月中位价为42.25万美元，环比上涨8.03%。 - **价格中位数**：新房和二手房价格中位数4周和12周滚动平均分别为42.55万美元和41.75万美元。 ### 市场趋势与展望 - **供需关系**：房价上涨更多来自供给端，房屋库存处于低位，新房供应缓慢，成屋受前期低利率锁定难以释放。 - **建造成本**：关税和能源价格大涨推动房屋建造成本抬升，直接提高售价。 - **市场预期**：中短期美国地产仍将保持供给偏紧、需求收缩的情形，房屋销量无法实现有力突破，房价上冲和下跌动力都不强，大概率波动维稳、保持高企。 ## 风险提示 - **美联储降息不及预期** - **美国经济滞涨风险** - **贸易战升级风险** - **突发的地缘政治风险** - **金融部门流动性风险** ## 图表数据概览 ### 房贷利率 | 日期 | 15年期利率% | 30年期利率% | |------------|-------------|-------------| | 2015-11-06 | 3.0 | 3.5 | | 2018-11-06 | 3.5 | 4.0 | | 2021-11-06 | 2.5 | 3.0 | | 2024-11-06 | 6.0 | 7.0 | ### 房屋价格中位数 | 日期 | 成屋销售中位价（万美元） | 新房中间价（万美元） | |------------|--------------------------|----------------------| | 2024-04 | 41.77 | 42.25 | | 2025-04 | 41.77 | 42.25 | ### 房屋销售价格同比 | 日期 | 成屋销售中位价同比% | 新房中间价同比% | |------------|--------------------|----------------| | 2024-04 | 0.89 | 2.15 | | 2025-04 | 3.0 | -6.0 | ### 房屋库存 | 日期 | 成屋库存（万套） | 成屋库存同比% | |------------|------------------|---------------| | 2024-04 | 147 | 1.38 | | 2025-04 | 195.9 | 0.46 | ### 房屋待售套数 | 日期 | 新房待售套数（万套） | 新房待售同比% | |------------|---------------------|---------------| | 2024-04 | 48.9 | -2.2 | | 2025-04 | 48.9 | -2.2 | ### 综合房屋购买力指数 | 日期 | 综合房屋购买力指数% | |------------|---------------------| | 2024-04 | 110.6 | | 2025-04 | 110.6 | ## 总结 4月美国房地产市场呈现出房价上涨、销量走弱的趋势。成屋和新房价格均有所上涨，但成屋销量略高于前值，新房销量则明显下滑。房贷利率整体上行，抑制了购房需求。尽管美伊谈判有所缓和，但通胀压力和加息预期仍对市场产生不利影响。整体来看，美国房地产市场仍处于供给偏紧、需求收缩的状态，未来走势需密切关注政策变化和全球经济动态。