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美国房价大热，还能买不？

核心内容

美国房地产市场在2021年4月至5月期间呈现出“房价上涨、销售下滑”的矛盾局面。尽管成屋销售连续第四个月下降，但房价却创下历史新高，尤其是成屋价格中值同比上涨23.6%，达到35万美元，为1999年以来的最大涨幅。这一现象反映了美国房地产市场的结构性变化和多重因素的影响。

主要观点

1. 美国房价上涨的驱动因素

• 住房供给不足：美国住房库存量仅为120万套，同比下降超过20%，导致供需失衡，支撑房价上涨。
• 货币政策宽松：美联储短期快速扩表，导致抵押贷款利率处于较低水平，降低了购房成本，刺激了购房需求。
• 建筑材料成本上升：受全球大宗商品价格上涨影响，建筑材料成本快速上升，叠加建筑工人工资刚性上涨，推高了房屋建造成本，间接支撑房价。

2. 投资者需保持谨慎

• 抵押贷款指标恶化：截至6月下旬，美国商业银行不动产抵押贷款余额为4.629万亿美元，较3月末略有下降，显示住房贷款市场出现疲软迹象。
• 货币政策边际收紧：随着美联储逐步收紧货币政策，房价进一步上涨面临挑战，市场可能进入调整期。

关键信息

1. 广州房贷政策分析

• 网传暂停房贷不实：中国银行广东分行明确表示，网传部分四大行暂停广州二手房贷业务为不实信息。
• 房贷利率上调：工行在6月25日上调广州房贷利率，首套房贷利率升至5.55%，二套升至5.75%，这是工行年内第四次上调。
• 市场调控背景：广州房价涨幅显著，2021年5月同比上涨13.5%，远超全国3.5%的涨幅，因此商业银行收紧房贷成为调控手段之一。
• 未来趋势：下半年仍有可能继续小幅上调房贷利率，进一步提高购房门槛，尤其对年轻人而言。

图表说明

• 图表1：显示美国房价涨幅创历史新高，突出成屋价格中值的大幅上升。
• 图表2：对比广州与全国二手房房价涨幅，强调广州市场的过热现象。

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总结

美国房价持续上涨的背后是多重因素的共同作用，包括住房供给紧张、货币政策宽松以及建筑成本上升。然而，随着抵押贷款余额下降和美联储货币政策边际收紧，房价上涨的可持续性受到挑战。与此同时，广州房贷市场虽未全面暂停，但利率上调与贷款投放放缓表明当地房地产市场存在调控压力，购房门槛进一步提高。投资者在考虑购房决策时，需结合市场趋势与政策动向，保持审慎态度。