58安居客房产研究院-房价暴涨疲态初显，美国房市要凉了吗-15页_8mb

美国房市现状与未来走势分析总结

核心内容

2021年6月，美国房地产市场整体仍保持火热，但房价暴涨的疲态初现，市场开始出现降温迹象。尽管新屋和成屋销售速度有所放缓，但房价仍处于高位，尤其是中高价位房产涨幅显著。市场供需矛盾依然存在，但供应端正在逐步改善。

主要观点

1. 房市热度持续，但增速放缓

• 新房销售：6月新屋销售折年数为67.6万套，环比下降6.63%，连续三个月负增；新房待售数量增至35.3万套，去化周期提升至6.3个月。
• 二手房销售：6月成屋销售折年数为586万套，环比增长1.38%，但库存量同比上升3.31%，仍处历史低位。
• 成交价格：6月新房中位价为36.18万美元，环比下降4.96%，但同比仍增长6%；二手房中位价为36.33万美元，环比增长3.68%，同比上涨23.4%。
• 溢价现象：56.4%的房屋最终售价高于挂牌价，平均溢价率2.6%，表明市场仍有较强的购买意愿。

2. 房价上涨的驱动因素

• 低利率环境：美联储实施的量化宽松政策，导致30年期抵押贷款固定利率降至历史低点（2.66%），刺激购房者入市。
• 远程办公趋势：疫情推动人们向郊区迁移，郊区房价涨幅高于市区，独栋房屋需求上升。
• 供需失衡：疫情前已存在住房供应短缺，疫情后需求激增，形成供不应求的局面，推高房价。

3. 房市降温不等于降价

• 刚需支撑：美国25-40岁人群为购房主力，且该年龄段人口数量持续增长，未来五年仍为市场提供强劲需求。
• 贷款标准严格：金融机构对购房者的信用审核更加严格，购房群体质量较高，市场稳定性增强。
• 居民储蓄上升：疫情期间居民储蓄率大幅上升，尽管有所回落，但仍高于疫情前水平，为购房提供资金支持。

关键信息

价格与成交量分布

• 25万以上房产成交量增长明显，尤其是100万以上房产，同比增长146.7%。
• 10万以下房产成交下滑，10-25万房产成交同比下降15.7%。

房价涨幅排名

• 奥斯汀（TX）：同比上涨43%，涨幅最高。
• 湖县（IL）：同比上涨31%。
• 凤凰城（AZ）：同比上涨30%。
• 旧金山（CA）：同比仅上涨2.6%，涨幅最小。

房价上涨原因分析

1. 低利率刺激：30年期抵押贷款利率降至历史低点，吸引购房者入市。
2. 远程办公需求：推动郊区房价上涨，独栋房屋更受欢迎。
3. 供需失衡：疫情前库存已处于低位，疫情后需求激增，加剧价格上涨。

未来市场趋势

• 供应改善：新房待售数量增长，成屋库存逐步增加，但短期内仍难以完全缓解供需缺口。
• 利率预期上行：美联储预计2023年首次加息，未来利率可能上升，抑制购房热情。
• 市场理性回归：恐慌性购房逐渐减少，房价增速放缓，但市场降温不等于价格下跌。

结论

美国房地产市场在疫情后经历了一轮强劲上涨，但当前已出现降温迹象。房价上涨主要由低利率、远程办公趋势和供需失衡推动，而未来市场将逐步回归理性。尽管存在供应短缺和利率上行压力，但刚需支撑、贷款标准严格和居民储蓄增长仍将为房市提供一定稳定性，房价不会立即下跌，但增速将放缓。

报告说明

• 数据来源：58安居客房产研究院基于市场公开信息、58同城及安居客网站数据、历史大数据等整理。
• 数据周期：报告整体时间段截止2021年8月。
• 版权声明：报告内容受商标和著作权保护，未经许可不得复制、改编或引用。
• 免责条款：报告内容仅供参考，不构成任何投资建议或保证，引用需注明出处并保持原意。

报告团队

• 首席分析师：张波
• 高级分析师：成沅铭

联系方式

• 邮箱：zhangbo_Ajk@58.com
• 地址：上海浦东新区平家桥路100弄6号晶耀前滩商务广场T7幢18-21层