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美国房价：十年新高，但春天远未结束

核心内容

美国房地产市场自2012年复苏以来，房价已回升至危机前水平，甚至部分区域超越历史高点。尽管市场对楼市泡沫有所担忧，但综合分析表明，当前美国楼市并未过热，仍具备上行空间，为美国经济复苏和货币政策紧缩奠定了基础。

主要观点

• 房价回升但风险可控：房价上涨主要由资产净值驱动，居民杠杆率处于低位，购房支付能力较强，断供率持续下降，房贷审批信用要求仍高于危机前水平。
• 需求持续增长：美国本土需求因劳动力市场改善和工资上升而增强，千禧一代成为购房主力，推动自有住房率回升。
• 海外需求支撑市场：海外买家，尤其是华人，持续增加对美国高端房产的投资，成为推动部分城市房价上涨的重要力量。
• 供给端限制明显：建筑业劳动力短缺、技术工人不足以及中低房型开工许可受限，导致房屋供应不足，尤其是中低端住宅。
• 局部过热风险存在：部分海外需求集中的城市出现房价快速上涨，但整体市场仍保持稳定，且存在一定的泡沫风险。
• 金融改革不确定性：房地美和房利美的改革路径尚未明确，可能对市场产生扰动，但目前其偿付能力良好，改革风险可控。

关键信息

房价与市场表现

• 房价自2012年低点已回升超过37%，接近或超过危机前高点。
• 西部、东北部房价回升明显，中西部和南部相对平稳。
• 成屋库存降至4个月左右，库存过剩缓冲区已消失。

房贷风险与信贷条件

• 居民杠杆率已降至2000年以来最低水平。
• 房贷审批平均信用分数仍高于次债危机前，银行审慎态度未变。
• 止赎房屋数量和断供比例均处于历史低位。

需求端分析

• 千禧一代购房比例逐年上升，2016年已达35%。
• 自有住房率从2016年的62.9%回升至63.7%，但仍处30年低位。
• 海外买家占比约10%，其中华人买家占比最大，投资金额年年增长，近四年半累积达1200亿美元。

供给端限制

• 建筑业存在约70万就业缺口，技术工人短缺问题严重。
• 中低房型开工许可受限，导致新屋供应不足，成屋与新屋销售比例持续低于危机前水平。
• 新屋销售与成屋销售比例为10%左右，远低于危机前的18%。

局部市场风险

• 部分城市如阿卡迪亚、纽约高端住宅价格波动较大，存在过热迹象。
• 华人买家多集中于加州、纽约等地区，推动高端房价上涨。

金融改革影响

• 房地美和房利美改革路径不明确，可能影响房贷市场稳定性。
• 两家公司目前盈利状况良好，改革冲击可控，可能为市场注入新动力。

结论

美国房地产市场虽已接近危机前高点，但整体风险较低，仍有上行空间。供需关系的不匹配、金融监管的加强、居民购买力的提升以及海外买家的持续投资，共同支撑了美国楼市的稳定发展。尽管局部城市存在过热风险，但整体市场仍具备增长潜力，为美国经济复苏和货币政策紧缩提供了坚实基础。未来1-2年，美国房价预计仍保持5%以上的年增速，美元反弹与美债收益率上行趋势不可忽视。