20220529-申港证券-房地产行业研究周报_房企资金近况观察_销售为先_13页_1mb

房企资金状况及投资策略分析总结

核心内容

当前房地产行业整体资金状况呈现“喜忧参半”的态势，销售表现是影响房企资金状况的最主要因素。尽管政策环境有所好转，部分优质房企获得了外部融资支持，但整体销售疲软仍制约了资金链的改善。同时，融资端呈现明显分化，国央企占据主导地位，而民企融资仍面临较大压力。

主要观点

1. 房企资金状况

• 政策支持与融资进展：碧桂园、龙湖、美的置业、新城、旭辉等5家民营房企被列为示范房企，并在上交所债权投资对接会上进行融资宣讲。龙湖、碧桂园及美的置业已分别完成5亿、5亿、10亿公司债发行，新城计划发行10亿中期票据，以上债券均已采用或计划采用信用保护工具。
• 债务展期情况：绿地控股集团对6月25日到期的5亿美元债券发起展期一年同意征集，金科股份也通过了展期方案，将兑付时间调整为12个月内，定期兑付本金。
• 资金压力与分化：部分房企仍面临资金压力，尤其是民企。尽管政策有所改善，但市场偏好仍偏向国央企，民企融资恢复仍需时间。

2. 销售表现

• 整体销售疲软：40家房企1-4月累计销售同比增速算术平均值为-47%，仅大唐、首开销售为正，越秀为-20%。
• 疫情对销售的影响：疫情抑制了购房热情，关闭售楼处，影响了房企销售回款。
• 销售对资金链的决定性作用：房地产开发资金来源的同比走势基本由销售回款决定，4-5月销售表现不佳导致房企资金紧张。

3. 融资端分化

• 国央企融资主导：华润、中海、金茂等国央企在2022年债券融资额中占比达71%，而民企仅占10%。
• 民企融资逐步改善：部分优质民企融资通道逐步打开，未来有望带动更多民企融资恢复。

4. 偿债压力

• 偿债高峰期仍在：2022年上半年仍是房企偿债高峰期，融资未疏通的房企面临较大偿债压力。
• 重点观察对象：混合制房企及民企的偿债风险，尤其是3个月内到期的债务。

关键信息

1. 市场数据

• 新房成交数据：30城新房成交面积单周同比-50%，累计同比-41%；一线城市同比-60%、-39%，二线城市同比-77%、-70%，三线城市同比+13%、+5%。
• 二手房成交数据：13城二手房成交面积单周同比-28%，累计同比-29%。
• 土地市场数据：100城土地供应建筑面积累计同比+1%，成交建筑面积累计同比-10%，成交金额累计同比-54%，土地成交溢价率为2.18%。

2. 投资策略建议

• 优选龙头房企：保利发展、万科A、龙湖集团等经营稳健、资信背景较好的房企。
• 高品质房企：滨江集团、绿城中国等以产品为导向的房企。
• 地方国央企：建发国际、越秀地产等具有发展潜力的地方国央企。
• 代建领域：绿城管理控股作为行业龙头值得重点关注。

3. 政策动态

• 安徽省：加大房地产开发贷款投放，稳妥开展并购贷款业务，保障性租赁住房建设资金不纳入集中度管理。
• 太原市：调整房地产政策，降低首付比例至20%，提供契税补贴，放宽新市民购房限制，加强公积金贷款支持。
• 唐山市：取消商品房限售限购政策，下调商业贷款利率，优化人才购房补贴政策。

风险提示

• 销售市场下行：当前销售市场仍处于下行趋势，个别房企可能出现债务违约暴雷。
• 偿债压力：部分房企在短期内面临较大的偿债压力，尤其是融资未疏通的民企。

评级与展望

• 行业评级：增持
• 市场预期：在政策利好和疫情有效控制的前提下，销售有望复苏，进而改善房企资金状况。
• 未来展望：尽管部分民企仍处于资金紧张阶段，但随着销售复苏和偿债高峰过去，行业前景将逐步改善。

数据追踪（5月16日-5月22日）

• 新房市场：30城成交面积单周同比-50%，累计同比-41%。
• 二手房市场：13城成交面积单周同比-28%，累计同比-29%。
• 土地市场：100城土地成交金额累计同比-54%，溢价率2.18%。
• 重点城市销售数据：南京、杭州、武汉、成都、苏州等城市销售数据波动较大，部分城市销售回暖。

结论

当前房地产行业在政策支持下有所改善，但销售疲软仍是核心制约因素。国央企融资相对通畅，而民企仍面临较大挑战。建议投资者关注经营稳健、资信良好的房企，同时警惕部分房企的偿债风险。随着销售复苏和政策进一步优化，行业有望逐步走出困境。