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两集中后，如何看待房企？

核心内容概述

“两集中”政策作为房地产调控的重要举措，旨在通过集中公告和集中出让，提高土地市场透明度，稳定地价和房价。该政策对房地产市场产生了深远影响，尤其体现在土地出让节奏、房企拿地行为和资金状况等方面。

主要观点

1. “两集中”政策实施情况

• “两集中”政策要求土地公告和出让集中进行，以提高市场信息透明度和引导理性投资。
• 截至2021年6月底，22个城市已全部完成首批集中供地任务，涉及土地出让金规模达10668.47亿元，其中北京和杭州超过1000亿元。
• 多数城市土地溢价率相比2020年二季度有所上行，如重庆、武汉、济南、郑州、天津等；而部分城市如成都、北京、福州、无锡等溢价率则有所下行。

2. 政策对房地产市场的影响

• “两集中”政策对土地市场和房地产市场均产生扰动，表现为土地出让收入节奏和溢价率波动较大。
• 房企在首批集中拿地时热情较高，但融资收缩和利润压缩使得部分房企特别是民企拿地能力受到限制。
• 房企新开工面积增速明显放缓，部分房企因集中供地而暂缓开工，以筹措资金。

3. 企业拿地行为变化

• 国企表现积极：Top50房企中，国企拿地金额占比由33%上升至50%，反映其资金面相对宽裕。
• 民企面临压力：如蓝光、恒大、奥园、禹洲、世茂等房企1-7月拿地金额同比下降幅度超过80%，而部分房企如卓越、金茂、万科、保利等拿地金额同比增长超过50%，其中万科、保利、金茂、绿城等增长超过100%。
• 拿地比例与销售额关系：部分房企拿地金额占其销售额比例较高，如德信地产、华鸿嘉信等，反映出其在集中供地中的策略性行为。

4. 三道红线政策的影响

• 三道红线政策对房企融资产生明显影响，踩线越多的房企拿地增速越低。
• 不踩线房企拿地增速为16.4%，踩1条线为-6.2%，踩2条线为-27.5%，踩3条线为-79.5%。

关键信息

• 土地市场变化：22城首批集中出让中，民企拿地金额占比达51%，央企和地方国企分别占27%和22%。
• 房企资金状况：拿地行为反映房企资金面状况，积极拿地说明资金相对宽松，而拿地减少则表明面临压力。
• 利润率压缩：目前土地毛利率降至历史低点，为63.4%，低于2017年的63.7%。
• 政策影响：需关注后续批次集中出让情况，以判断政策是否会有针对性调整。

小结

“两集中”政策在稳地价方面成效显著，但其对房企的影响复杂。国企在政策实施后表现更为积极，而民企则面临融资压力和利润空间压缩。拿地行为是房企资金状况的重要指标，部分房企在集中供地后拿地比例明显上升，反映出资金面相对宽松，但整体来看，房企拿地热情受政策限制。三道红线政策进一步加剧了房企拿地行为的分化，踩线较多的房企拿地明显减少。未来需持续关注政策调整和房企资金状况的变化，以评估其对房地产市场的影响。