> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # REITs二季报点评总结 ## 核心内容 本报告分析了81只REITs的二季报，指出整体二季度业绩符合预期，但市场表现与基本面存在背离。建议投资者在估值回调背景下，优选具备稳定现金流和良好运营能力的REITs进行配置。 ## 主要观点 1. **产业园REITs**： - 多数项目面临以价换量压力，租金同环比下滑普遍。 - 但部分项目出租率有所修复，特别是那些运营能力强、产业集聚度高、租户粘性好的资产。 - 建议关注两类项目：持续保持高出租率（过去三个季度平均出租率85%以上）和出租率持续回升的项目。 - 未来需关注新增供应节奏放缓、出租率持续修复及租金跌幅收敛等核心指标。 2. **物流仓储REITs**： - 租金同比下行明显，主要受区域供应增加及主要租户续租租金调整影响。 - 关联方租赁占比较高的项目经营确定性较强，但若租约临近到期，市场不确定性可能上升。 - 市场化项目需关注区域分布及供需格局，珠三角区域租金承压较大，长三角与京津冀有望逐步企稳。 - 建议关注持有珠三角资产的项目续租情况，如华夏安博REIT、红土盐田港REIT及中金普洛斯REIT。 3. **数据中心REITs**： - 运营整体平稳，利用率和收缴率保持高位，现金流可见度较高。 4. **保租房REITs**： - 维持高出租率、高收缴率和低经营波动的特征，现金流确定性较高。 5. **消费REITs**： - 经营增速有所放缓，但头部项目仍表现出较强的竞争力。 6. **高速公路REITs**： - 通行费同比降幅收窄，但分流引流分化延续，需关注路网引流带来的收益。 7. **市政环保及能源REITs**： - 垃圾发电项目表现较好，水务项目稳健，但原水项目受来水偏枯影响。 - 风电资源表现不佳，特高压光伏项目面临限电压力。 - 广东气电现货价格亮眼，其余电源市场化交易电价整体下行。 ## 关键信息 - **季度收入及可供分配完成度**：分别为24%及27%。 - 全市场可供分配收入同比-7%，环比+1%（v.s.1Q26同比-6%，环比-1%）。 - 建议优先配置现金流稳定的保租房REITs、头部消费REITs及长租约保障的数据中心REITs。 - 次之关注受益于路网引流的高速REITs。 - 最后，逢低精选出租率持续修复、租约结构确定性较高的仓储物流及产业园REITs。 ## 风险提示 - 项目经营修复不及预期。 - 长端利率超预期上行。 - REITs市场建设不及预期。 ## 附录：重点REITs表现 ### 产业园REITs出租率 | 项目名称 | 2Q25 | 3Q25 | 4Q25 | 1Q26 | 2Q26 | 环比变化 | 同比变化 | |----------|------|------|------|------|------|-----------|-----------| | 博时蛇口产园REIT | 83.9% | 85.4% | 87.8% | 85.2% | 83.3% | -1.9ppt | -0.6ppt | | 华安张江产业园REIT | 93.0% | 92.2% | 87.4% | 88.0% | 88.1% | +0.1ppt | -4.9ppt | | 建信中关村REIT | 74.6% | 76.2% | 77.1% | 78.0% | 80.2% | +2.2ppt | +5.7ppt | | 华夏合肥高新REIT | 74.8% | 71.6% | 70.3% | 64.3% | 65.5% | +1.2ppt | -9.4ppt | | 中金重庆两江REIT | 88.1% | 87.8% | 87.8% | 87.8% | 88.1% | +0.3ppt | +0.0ppt | | 华夏金隅智造工场REIT | 85.8% | 89.4% | 90.3% | 91.7% | 92.1% | +0.3ppt | +6.3ppt | | 中金亦庄产业园REIT | 88.6% | 85.6% | 86.8% | 84.5% | 87.7% | +3.2ppt | -0.9ppt | ### 产业园REITs租金水平 | 项目名称 | 2Q25 | 3Q25 | 4Q25 | 1Q26 | 2Q26 | 环比变化 | 同比变化 | |----------|------|------|------|------|------|-----------|-----------| | 博时蛇口产园REIT | 82.4 | 78.4 | 77.9 | 72.0 | 74.5 | +3.5% | -9.6% | | 华安张江产业园REIT | 164.4 | 164.4 | 163.5 | 165.3 | 163.2 | -1.3% | -0.7% | | 建信中关村REIT | 121.5 | 121.5 | 119.7 | 119.1 | 115.5 | -3.0% | -4.9% | | 华夏合肥高新REIT | 34.3 | 33.5 | 28.2 | 27.6 | 24.2 | -12.5% | -29.7% | | 中金联东科创REIT | 96.0% | 95.9% | 96.7% | 95.5% | 96.0% | +0.4ppt | -0.0ppt | | 中金重庆两江REIT | 51.2 | 48.6 | 48.3 | 46.9 | 46.3 | -1.3% | -9.5% | | 华泰南京建邺REIT | 71.9 | 67.9 | 67.2 | 66.7 | 63.0 | -5.6% | -12.4% | | 中金亦庄产业园REIT | 79.5 | 78.6 | 78.6 | 79.2 | 78.6 | -0.8% | -1.1% | ## 建议 - **优先配置**：保租房REITs、头部消费REITs、长租约保障的数据中心REITs。 - **次选配置**：受益于路网引流的高速REITs。 - **逢低精选**：出租率持续修复、租约结构确定性较高的仓储物流及产业园REITs。 ## 结论 二季度REITs整体业绩符合预期，但市场情绪和资金面主导了二级市场表现。建议投资者在估值回调时，优先选择具备稳定现金流和较强运营能力的资产，同时关注行业基本面修复信号。