20260724-中金公司-中金_REITs_REITs二季报点评_经营符合预期_持续关注企稳改善信号_23页_9mb

报告摘要

REITs二季报点评总结

核心内容

本报告分析了81只REITs的二季报，指出整体二季度业绩符合预期，但市场表现与基本面存在背离。建议投资者在估值回调背景下，优选具备稳定现金流和良好运营能力的REITs进行配置。

主要观点

产业园REITs：
- 多数项目面临以价换量压力，租金同环比下滑普遍。
- 但部分项目出租率有所修复，特别是那些运营能力强、产业集聚度高、租户粘性好的资产。
- 建议关注两类项目：持续保持高出租率（过去三个季度平均出租率85%以上）和出租率持续回升的项目。
- 未来需关注新增供应节奏放缓、出租率持续修复及租金跌幅收敛等核心指标。
物流仓储REITs：
- 租金同比下行明显，主要受区域供应增加及主要租户续租租金调整影响。
- 关联方租赁占比较高的项目经营确定性较强，但若租约临近到期，市场不确定性可能上升。
- 市场化项目需关注区域分布及供需格局，珠三角区域租金承压较大，长三角与京津冀有望逐步企稳。
- 建议关注持有珠三角资产的项目续租情况，如华夏安博REIT、红土盐田港REIT及中金普洛斯REIT。
数据中心REITs：
- 运营整体平稳，利用率和收缴率保持高位，现金流可见度较高。
保租房REITs：
- 维持高出租率、高收缴率和低经营波动的特征，现金流确定性较高。
消费REITs：
- 经营增速有所放缓，但头部项目仍表现出较强的竞争力。
高速公路REITs：
- 通行费同比降幅收窄，但分流引流分化延续，需关注路网引流带来的收益。
市政环保及能源REITs：
- 垃圾发电项目表现较好，水务项目稳健，但原水项目受来水偏枯影响。
- 风电资源表现不佳，特高压光伏项目面临限电压力。
- 广东气电现货价格亮眼，其余电源市场化交易电价整体下行。

关键信息

季度收入及可供分配完成度：分别为24%及27%。
全市场可供分配收入同比-7%，环比+1%（v.s.1Q26同比-6%，环比-1%）。
建议优先配置现金流稳定的保租房REITs、头部消费REITs及长租约保障的数据中心REITs。
次之关注受益于路网引流的高速REITs。
最后，逢低精选出租率持续修复、租约结构确定性较高的仓储物流及产业园REITs。

风险提示

项目经营修复不及预期。
长端利率超预期上行。
REITs市场建设不及预期。

附录：重点REITs表现

产业园REITs出租率

项目名称	2Q25	3Q25	4Q25	1Q26	2Q26	环比变化	同比变化
博时蛇口产园REIT	83.9%	85.4%	87.8%	85.2%	83.3%	-1.9ppt	-0.6ppt
华安张江产业园REIT	93.0%	92.2%	87.4%	88.0%	88.1%	+0.1ppt	-4.9ppt
建信中关村REIT	74.6%	76.2%	77.1%	78.0%	80.2%	+2.2ppt	+5.7ppt
华夏合肥高新REIT	74.8%	71.6%	70.3%	64.3%	65.5%	+1.2ppt	-9.4ppt
中金重庆两江REIT	88.1%	87.8%	87.8%	87.8%	88.1%	+0.3ppt	+0.0ppt
华夏金隅智造工场REIT	85.8%	89.4%	90.3%	91.7%	92.1%	+0.3ppt	+6.3ppt
中金亦庄产业园REIT	88.6%	85.6%	86.8%	84.5%	87.7%	+3.2ppt	-0.9ppt

产业园REITs租金水平

项目名称	2Q25	3Q25	4Q25	1Q26	2Q26	环比变化	同比变化
博时蛇口产园REIT	82.4	78.4	77.9	72.0	74.5	+3.5%	-9.6%
华安张江产业园REIT	164.4	164.4	163.5	165.3	163.2	-1.3%	-0.7%
建信中关村REIT	121.5	121.5	119.7	119.1	115.5	-3.0%	-4.9%
华夏合肥高新REIT	34.3	33.5	28.2	27.6	24.2	-12.5%	-29.7%
中金联东科创REIT	96.0%	95.9%	96.7%	95.5%	96.0%	+0.4ppt	-0.0ppt
中金重庆两江REIT	51.2	48.6	48.3	46.9	46.3	-1.3%	-9.5%
华泰南京建邺REIT	71.9	67.9	67.2	66.7	63.0	-5.6%	-12.4%
中金亦庄产业园REIT	79.5	78.6	78.6	79.2	78.6	-0.8%	-1.1%