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REITs投资手册（一）：发行篇 总结

核心内容

本报告聚焦于公募REITs的一级市场发行机制与投资策略，系统梳理了REITs从发起到上市的流程，并分析了不同投资者在一级市场的参与情况与收益逻辑。

主要观点

• REITs一级市场热度提升：由于其收益确定性高、风险可控，REITs已成为固收类产品增厚收益的重要工具。
• “首发+扩募”双轮驱动：我国公募REITs市场已形成“首发+扩募”双轮驱动模式，市场持续扩容，2025年因底层资产质量走弱及监管趋严，首发节奏有所放缓。
• 扩募带来投资机会：扩募作为已上市REITs的再融资机制，注入的资产具备更强的现金流稳定性，其分派率通常优于二级市场已溢价的存量份额，对投资者具有吸引力。
• 一级市场投资者结构分化：战略投资者、网下投资者和公众投资者在一级市场中的获配比例存在显著差异，机构资金主导配售，其中战略投资者占比最高（72%），网下投资者次之（20%），公众投资者最低（8%）。

关键信息

1. REITs发售流程

REITs从发起到上市需经历 申报、注册及发售 三大阶段：

• 申报阶段：发起人向省级发改委提交材料，省级发改委审核后转报国家发改委，国家发改委委托评估后推荐至证监会。
• 注册阶段：管理人联合网下投资者询价，与战略投资者签署配售协议，公告认购价格，完成分层认购。
• 发售阶段：包括 信息披露、战略配售、网下询价定价、网下配售及公众认购 等环节。

2. 一级市场投资者类型

3. 一级市场热度衡量指标

• 认购倍数：反映市场情绪，分为网下与公众认购倍数，整体走势趋同。
• 发行折溢价率：体现定价差异，受行业景气度、资产质量、市场情绪等影响。
  • 58只REITs为溢价发行
  • 4只为平价发行
  • 19只为折价发行
• 上市首日涨跌幅：与认购热度正相关，涨幅在5%以内的产品占比最高（40%），30%涨幅上限产品已达15只，破发现象极少（仅5只）。

4. REITs打新策略

• 定义：投资者通过网下或公众认购参与REITs首发，上市后择机卖出，赚取一二级市场价差。
• 收益来源：
  • 获配份额在上市后的价差收益
  • 未获配资金的闲置收益
• 收益测算：
  • 网下打新平均收益率为0.45%
  • 公众打新平均收益率为0.27%
• 特点：
  • 虽单轮收益不高，但胜率较高、风险可控、可规模化运作
  • 适合固收+产品实现收益增强

REITs打新净收益计算公式

$$
\text{净收益} = \text{获配份额} \times (\text{上市价} - \text{发行价}) + \text{未获配资金} \times \text{闲置收益}
$$

投资者提示

• 一级市场认购倍数与发行溢价率可作为判断市场情绪的参考指标。
• 公募REITs的发行价格与底层资产估值存在差异，需结合市场环境与资产质量综合评估。
• 投资者应根据自身风险偏好与资金配置需求，选择合适的参与方式。

报告团队

• 唐嵩：美国福德汉姆大学应用统计硕士，CFA，负责城投债、产业债、转债等方面研究。
• 覃汉：美国密歇根大学安娜堡分校金融工程硕士，负责宏观利率、资产配置等方面研究。
• 胡建文：中国人民大学金融硕士，CFA，负责流动性、同业存单等方面研究。
• 李艳：西南财经大学金融工程硕士，负责金融债、国央企永续债、债券ETF等方面研究。
• 崔正阳：中央财经大学金融硕士，CFA，负责海外宏观、资产配置等方面研究。
• 郑莎：厦门大学数量经济学硕士，负责国债期货、技术分析等方面研究。
• 杨语涵：南开大学区域经济学硕士，负责机构行为、基金评价等方面研究。
• 章恒豪：加拿大多伦多大学金融工程硕士，负责量化、资产配置等方面研究。
• 杨东翰：西南财经大学金融学硕士，负责可转债、公募REITs等方面研究。
• 刘静怡：美国纽约大学金融工程硕士，负责量化、AI等方面研究。

风险提示

• 本报告内容仅供浙商证券研究所客户参考，其他读者需自行评估适当性。
• 投资决策应寻求专业顾问指导，市场情况可能变化，收益与风险需谨慎评估。