> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # REITs投资手册（一）：发行篇 总结 ## 核心内容 本报告聚焦于公募REITs的一级市场发行机制与投资策略，系统梳理了REITs从发起到上市的流程，并分析了不同投资者在一级市场的参与情况与收益逻辑。 ## 主要观点 - **REITs一级市场热度提升**：由于其收益确定性高、风险可控，REITs已成为固收类产品增厚收益的重要工具。 - **“首发+扩募”双轮驱动**：我国公募REITs市场已形成“首发+扩募”双轮驱动模式，市场持续扩容，2025年因底层资产质量走弱及监管趋严，首发节奏有所放缓。 - **扩募带来投资机会**：扩募作为已上市REITs的再融资机制，注入的资产具备更强的现金流稳定性，其分派率通常优于二级市场已溢价的存量份额，对投资者具有吸引力。 - **一级市场投资者结构分化**：战略投资者、网下投资者和公众投资者在一级市场中的获配比例存在显著差异，机构资金主导配售，其中战略投资者占比最高（72%），网下投资者次之（20%），公众投资者最低（8%）。 ## 关键信息 ### 1. REITs发售流程 REITs从发起到上市需经历 **申报、注册及发售** 三大阶段： - **申报阶段**：发起人向省级发改委提交材料，省级发改委审核后转报国家发改委，国家发改委委托评估后推荐至证监会。 - **注册阶段**：管理人联合网下投资者询价，与战略投资者签署配售协议，公告认购价格，完成分层认购。 - **发售阶段**：包括 **信息披露、战略配售、网下询价定价、网下配售及公众认购** 等环节。 ### 2. 一级市场投资者类型 | 投资者类型 | 配售占比 | 特点 | |------------|----------|------| | 战略投资者 | 72% | 主要为原始权益人、长期机构及产业资本，锁仓型资金，无定价权 | | 网下投资者 | 20% | 以券商、基金、保险等专业机构为主，具备定价话语权 | | 公众投资者 | 8% | 含个人及小额机构，门槛最低，无锁定期，参与便捷但中签率低 | ### 3. 一级市场热度衡量指标 - **认购倍数**：反映市场情绪，分为网下与公众认购倍数，整体走势趋同。 - **发行折溢价率**：体现定价差异，受行业景气度、资产质量、市场情绪等影响。 - 58只REITs为溢价发行 - 4只为平价发行 - 19只为折价发行 - **上市首日涨跌幅**：与认购热度正相关，涨幅在5%以内的产品占比最高（40%），30%涨幅上限产品已达15只，破发现象极少（仅5只）。 ### 4. REITs打新策略 - **定义**：投资者通过网下或公众认购参与REITs首发，上市后择机卖出，赚取一二级市场价差。 - **收益来源**： - 获配份额在上市后的价差收益 - 未获配资金的闲置收益 - **收益测算**： - 网下打新平均收益率为0.45% - 公众打新平均收益率为0.27% - **特点**： - 虽单轮收益不高，但胜率较高、风险可控、可规模化运作 - 适合固收+产品实现收益增强 ## REITs打新净收益计算公式 $$ \text{净收益} = \text{获配份额} \times (\text{上市价} - \text{发行价}) + \text{未获配资金} \times \text{闲置收益} $$ ## 投资者提示 - 一级市场认购倍数与发行溢价率可作为判断市场情绪的参考指标。 - 公募REITs的发行价格与底层资产估值存在差异，需结合市场环境与资产质量综合评估。 - 投资者应根据自身风险偏好与资金配置需求，选择合适的参与方式。 ## 报告团队 - **唐嵩**：美国福德汉姆大学应用统计硕士，CFA，负责城投债、产业债、转债等方面研究。 - **覃汉**：美国密歇根大学安娜堡分校金融工程硕士，负责宏观利率、资产配置等方面研究。 - **胡建文**：中国人民大学金融硕士，CFA，负责流动性、同业存单等方面研究。 - **李艳**：西南财经大学金融工程硕士，负责金融债、国央企永续债、债券ETF等方面研究。 - **崔正阳**：中央财经大学金融硕士，CFA，负责海外宏观、资产配置等方面研究。 - **郑莎**：厦门大学数量经济学硕士，负责国债期货、技术分析等方面研究。 - **杨语涵**：南开大学区域经济学硕士，负责机构行为、基金评价等方面研究。 - **章恒豪**：加拿大多伦多大学金融工程硕士，负责量化、资产配置等方面研究。 - **杨东翰**：西南财经大学金融学硕士，负责可转债、公募REITs等方面研究。 - **刘静怡**：美国纽约大学金融工程硕士，负责量化、AI等方面研究。 ## 风险提示 - 本报告内容仅供浙商证券研究所客户参考，其他读者需自行评估适当性。 - 投资决策应寻求专业顾问指导，市场情况可能变化，收益与风险需谨慎评估。