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中金·REITs年报解读总结：结构性韧性与机构博弈

核心内容

本报告对2025年77只公募REITs的年度报告进行了深入分析，从基本面、业绩完成度、资产重评估和投资者结构四大维度解读了市场动态与潜在机会。

主要观点

• 基本面持续承压，结构性韧性显现：2025年各板块基本面表现分化显著，其中产业园、仓储物流等板块面临较大压力，但部分具有稀缺性资产或聚焦政策支持行业的项目仍展现出运营韧性。
• 业绩基本达标，高频派息比例提升：产权及经营权REITs平均运营净收益完成度分别为99%和102%，派息次数超过4次的项目占比提升至20%，4月、8月、9月、11月及12月是主要的派息窗口。
• 估值压力进一步释放：受宏观经济环境及底层资产经营压力影响，底层资产估值继续下修，评估机构普遍下调折现率、经营增速假设及起始租金。
• 机构行为分化加剧，流动性仍待改善：机构投资者占比持续上升，截至2025年末平均达97.21%，但持有人户数下降，户均持有份额上升，市场流动性仍有待提升。主力机构持仓呈现显著分化，险资占比下降，产业资本和券商自营占比上升。

关键信息

产业园板块

• 2025年产业园板块整体营收（可比口径）同比下滑13.5%。
• 部分项目出租率下降，如华夏合肥高新REIT、东吴苏园产业REIT、建信中关村REIT等，分别下降15.0ppt、9.5ppt和2.8ppt。
• 部分项目如临港创新产业园REIT、东久新经济REIT、津开产园REIT等，出租率维持在较高水平，但租金收缴率有所下降。
• 一些项目如金隅智造工场产权一期、外高桥REIT等，通过整租或租金调整策略来维持收益。

仓储物流板块

• 仓储物流整体营收同比下滑5.9%，但部分项目如中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT、华泰宝湾物流REIT等出租率保持稳定或有所提升。
• 部分项目有效月租金下降，如中金普洛斯REIT、华夏深国际REIT等。
• 项目整体表现出一定的抗压能力，但需关注区域供应变化及大租户动态。

数据中心板块

• 首年表现亮眼，得益于长租约保障，万国数据REIT和南方润泽REIT上市首年均保持高出租率。
• 南方润泽REIT2025年末实际上架率高达99.35%，托管服务费单价约1140元/kW/月，加权平均剩余租期长达9年。
• 万国数据REIT计费率维持高位，不包电模式下有效单价为570元/kW/月，加权平均合同剩余期限约为3.5年。

保租房与消费类资产

• 保租房板块展现出防御性特征，继续充当“现金奶牛”。
• 消费类资产凭借优质区位与精细化运营，表现出一定的韧性。

高速公路与市政环保

• 高速公路项目因周边路网变化，出现分化，部分项目表现良好。
• 市政环保项目整体表现良好，但能源项目需关注区域消纳压力及电价机制调整。

未来展望

• 短期内行业仍面临阵痛，但经营风险正逐步出清。
• 仓储物流板块预计2026年新增供应将小幅下降，2028年左右可能迎来租金周期性回升。
• 建议关注项目续租周期租金调整情况，整租类项目经营确定性有所上升，市场化项目需关注区域租金是否企稳。
• 估值调整后，可逢低介入，把握市场机会。

风险提示

• 项目经营不及预期：部分项目可能因供需失衡或租金下调导致收益不达预期。
• 市场建设不及预期：REITs市场建设进展可能影响整体表现。
• 长端利率超预期上行：利率上升可能对估值产生负面影响。

投资建议

• 关注结构性韧性：聚焦先进制造、硬科技、稀缺资产等具备较强运营能力的项目。
• 把握高频派息机会：4月、8月、9月、11月及12月为派息高峰期，建议关注分红日历效应。
• 关注估值调整后的投资机会：在估值低位时可考虑介入，尤其是具备稳定现金流的项目。
• 重视机构持仓变动：产业资本和券商自营在市场中占比上升，需关注其持仓动态。