20240430-财通证券-房地产行业周报（2024年第17周）_成都宣布取消住房限购政策_18页_1mb

房地产行业周报（2024年第17周）分析总结

一、市场表现回顾

本周申万房地产指数上涨31%，大幅跑赢沪深300指数（涨幅120%）189个百分点，在31个行业中排名第八。

二、销售市场分析

1. 新房市场：30大中城市商品房成交面积191万平米，环比增长50%，但同比大幅下降454%。一线城市表现相对较好，成交面积环比增长308%，但同比降幅仍超30%。
2. 二手房市场：14城二手房成交面积194万平米，环比下降2%，同比降幅达206%。二线城市二手房成交环比增长22%，但同比下滑222%。

三、城市分化

• 一线城市：

  • 新房市场：北京、上海、深圳、广州成交热度环比均有显著提升，同比降幅虽有差异，仍普遍下滑约50%-600%。
  • 二手房：北京和深圳环比分别下降643%和676%，但上海和广州同比降幅收窄至350%和19%。

• 二线城市：本周成都、杭州、苏州、南京等8个城市新房成交环比增长；二手房表现分化，南宁环比增长353%，而东莞、佛山、厦门同比跌幅居前。

• 三四线城市：新房市场泉州增长显著，其余城市多现下滑；二手房成交普遍低迷。

四、库存情况

• 一线城市去化周期：普遍达2600个月以上，表现严峻。
• 二线城市库存压力大：杭州新房库存环比增长25%，去化周期长达2241个月。
• 三四线城市多数去化周期超标，市场消化困难。

五、政策动态

• 成都取消限购：正式结束实施7年半的"限购"政策，进一步释放住房需求。
• "以旧换新"试点：郑州启动二手房"卖旧买新"政策，计划年内完成1万套交易。
• 多地调整首付比例与房贷利率：辽宁鞍山将首套房最低首付降至20%，二套房利率作差异化调整。
• 土地市场变化：一二线城市土地成交同比下滑，三四线城市成交下滑更为明显。

六、投资建议

分析师维持"看好"评级，建议关注以下重点企业：

• 核心城市高能级房企：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产
• 土地储备优、融资能力强的企业：华润置地、建发股份、滨江集团、龙湖集团
• 专项能力突出的企业：华发股份（城中村改造经验丰富）、绿城中国（产品力优势）

七、风险提示

1. 政策收紧可能导致市场预期变化
2. 资金面趋紧及个别房企信用风险可能扩散
3. 基本面不及预期风险
4. 房地产税、土地税政策仍有变数

该周报表明当前房地产市场已进入调整关键期，高能级城市优质标的可能出现修复机会，重点应关注具备较强信用优势与区域深耕能力的头部企业。