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上海房地产新政总结

核心内容

2026年2月25日，上海住建委、房管局、财政局、税务局、公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，即“沪七条”，旨在进一步优化房地产政策，促进市场平稳健康发展。

主要政策内容

1. 住房限购放松

• 降低非沪籍居民购房门槛：非沪籍居民在上海市外环内购房，所需缴纳的社保或个税年限由原来的要求降低至1年。
• 放宽购房套数限制：对于个税缴纳3年及以上的非沪籍居民，在现有限购政策基础上，允许在外环内增购1套住房。
• 简化居住证购房条件：持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民，无需提供社保或个税证明，即可在上海限购1套住房。

2. 公积金贷款政策优化

• 提高贷款额度：首套住房公积金贷款最高额度从160万元提高至250万元，若为多子女家庭或购买绿色建筑，最高可上浮至324万元。
• 优化贷款套数认定：已结清公积金贷款的居民，若在上海无房或仅有一套住房，可再次申请公积金贷款。
• 支持多子女家庭：多子女家庭购买第二套住房，公积金贷款额度可上浮20%。

3. 房产税政策调整

• 暂免征收房产税：自2026年1月1日起，沪籍居民家庭子女成年后，其购买的住房若为成年子女家庭的唯一住房，暂免征收个人房产税。
• 释放置换需求：该政策有助于刺激居民的刚性和改善性住房置换需求，推动市场活跃度提升。

投资建议

• 推荐关注的公司：招商蛇口、保利发展、华润置地、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团。
• 建议关注的领域：
  • 优质开发：绿城中国、中国海外发展
  • 优质物管：绿城服务
  • 优质商业：恒隆地产
  • 代建龙头：绿城管理控股
  • 中介龙头：贝壳-W、我爱我家

风险提示

• 宏观经济不及预期：可能影响居民购房能力和市场整体需求。
• 房价大幅波动：政策调整可能引发市场预期变化，导致价格波动。
• 政策推进和实施不及预期：政策落地效果可能受执行力度影响。
• 房屋销售和房地产投资不及预期：市场反应可能不达预期，影响企业业绩。

行业评级

• 推荐：相对基准指数涨幅10%以上
• 中性：相对基准指数涨幅在-5%~10%之间
• 回避：相对基准指数跌幅5%以上

分析师信息

• 分析师：胡孝宇
• 邮箱：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn
• 登记编码：S0130523070001
• 研究经验：6年房地产研究经验
• 教育背景：美国东北大学硕士，同济大学金融学学士
• 曾就职机构：天风证券
• 现就职机构：中国银河证券研究院

联系方式

• 中国银河证券研究院
  • 深圳地区：深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层
  • 上海地区：上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层
  • 北京地区：北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦
  • 公司网址：www.chinastock.com.cn

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