房地产行业2023年一季度西安办公楼及产业园市场回顾及展望-57页_2mb

2023年第一季度西安办公楼及产业园市场回顾及展望总结

核心内容概述

2023年第一季度西安写字楼及产业园市场整体呈现需求逐步恢复、租金小幅上涨、空置率下降的态势。然而，市场仍面临新增供应带来的租金下行压力和空置率上升风险。随着市场供需关系的调整，未来三年西安写字楼及产业园市场将进入深度调整期，租金和空置率预计将呈现震荡下行趋势。

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写字楼市场回顾

需求

• 全市净吸纳量约3.3万平方米，环比小幅上升。
• 二月份项目带看量和问询量出现短期高峰，但多数企业仍持谨慎态度，对价格敏感。
• 互联网软件与服务、教育培训类企业需求增长显著。
• 建筑和房地产行业仍为成交主力。

净有效租金

• 本季度全市平均净有效租金小幅上升至88.9元/平方米/月，环比增长0.3%。
• 部分业主收紧优惠措施，导致租金上涨。
• 二季度受新增供应影响，租金将面临一定下滑压力。

供应

• 本季度无新项目入市。
• 核心子市场供需错位，存量空置房源分布分散，难以满足大面积需求。
• 预计二季度曲江、港务及沪灞子市场将有新项目入市，有助于优化供需结构。

空置率

• 全市空置率环比下降1.6个百分点至23.6%。
• 租户退租现象减少，市场去化改善。
• 预计二季度新增供应将拉升空置率，去库存仍是市场主基调。

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各子市场表现

市中心

• 总存量13.5万平方米，空置率22.2%，环比下降0.5%。
• 净有效租金115.2元/平方米/月，环比下降0.3%。
• 需求以建筑业、消费品及专业服务类企业为主，市场供应不足影响商务氛围。

城北

• 总存量28.8万平方米，空置率17.4%，环比下降1.1%。
• 净有效租金88.1元/平方米/月，环比上升1.7%。
• 国央企背景的建筑工程、能源化工类企业表现积极，市场需求以大户型为主。

高新一期

• 总存量64.8万平方米，空置率30.7%，环比下降1%。
• 净有效租金82.2元/平方米/月，环比微升0.2%。
• 互联网科技企业扩租显著，建筑业与金融类企业仍为成交主力。

高新二期

• 总存量60.4万平方米，空置率20.4%，环比下降3.2%。
• 净有效租金96.9元/平方米/月，环比上升0.4%。
• 教育培训行业需求增长显著，市场活跃度提高。

曲江

• 总存量11.0万平方米，空置率10.7%，环比下降0.2%。
• 净有效租金87.6元/平方米/月，环比无变化。
• 金融类企业及留学培训类机构需求增加，预计二季度南飞鸿项目入市将带来空置压力。

港务及沪灞

• 总存量16.8万平方米，空置率34.7%，环比下降1.8%。
• 净有效租金60.5元/平方米/月，环比下降0.9%。
• 主要吸引建筑工程、贸易、物流运输类企业，预计二季度迎来大体量供应，市场将趋于成熟。

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产业园市场回顾

需求

• 净吸纳量约3.6万平方米，环比小幅上升。
• 西咸新区净吸纳量居首，但政策导向下的存量去化占比较高。
• 高新区仍为市场化成交主力，部分依赖产业政策的企业需求减弱。

净有效租金

• 全市平均净有效租金为45.8元/平方米/月，环比上升0.7%。
• 部分国企背景的成熟产业园项目进入置换期，租金跳增。
• 预计未来三年市场竞争加剧，租金将面临下行压力。

供应

• 本季度无新项目入市。
• 产业园市场总存量为488.6万平方米，市场发展相对滞后，资源配置效率低。
• 预计2023-2025年新增供应约613万平方米，短期内将加剧空置压力。

空置率

• 全市空置率环比下降0.7个百分点至23.0%。
• 未来三年空置率可能达到阶段性高点，但国企主导的项目交付周期较长，有助于缓解空置率快速上升。

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市场展望

• 写字楼市场：预计2023年二季度开始新增供应将拉高市场存量，市场需求随宏观经济修复缓慢释放，市场将呈现区间震荡走势。
• 产业园市场：预计未来三年空置率可能达到阶段性高点，租金面临下行压力。随着产业政策的推动，市场需求有望上升，但短期供应集中将带来去化压力。

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未来趋势预测

• 写字楼：净吸纳量与空置率预计在2023-2025年呈现震荡走势，租金将承受一定下调压力。
• 产业园：未来三年空置率和租金均面临下行压力，市场将经历调整期，但优质产业落地将带动市场升级。

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市场惯例

租赁条款

• 标准租期为3年，可协商续租。
• 租金支付方式为按月或按季度预付。
• 租赁保证金通常为3个月租金+3个月物业管理费。
• 租户享有优先续租权和扩租权。

测量准则

• 建筑面积为计价单位，使用率为55%-75%。
• 公摊面积分摊方式依据项目结构和功能进行分配。

税收

• 企业所得税为净利润的25%。
• 增值税分为5%和9%，视项目取得时间而定。
• 印花税为合同租金金额的千分之一。
• 房产税按月租金分为7%和12%两个税率。

土地使用权及分类

• 土地使用权可依法转让，不同用途有不同的最高年限。
• 土地分类依据《土地利用现状分类》标准，包括商服、工矿仓储、住宅等。

物业管理及设施

• 中央空调系统包括冷热交换系统和空气交换系统。
• 中央空调供应时间一般为五一至十一，部分项目提供额外加时服务。
• 高架地板具备防静电、防火、高承载等性能，适用于机房。
• 物业合法租赁需具备产权证，如为抵押状态需取得抵押权人同意。

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联系方式

• 崔帅：副董事，西北区
  +86 158 2971 2340
  jeff.cui@colliers.com

• 贾溪遥：高级顾问，西北区
  +86 29 68276264
  joyce.jia@colliers.com

• 李静：董事总经理，西北区
  +86 159 0292 9371
  yuki.li@colliers.com

• 章哲：董事，西北区
  +86 187 9281 1858
  zhe.zhang@colliers.com

• 叶春艳：高级经理，西北区
  +86 153 5370 7270
  carol.ye@colliers.com

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数据来源

• 高力国际
• 西安市统计局
• 西安市自然资源和规划局

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附注

本报告信息来源于可靠来源，但不保证完全准确。读者在采取行动前，建议咨询专业顾问。