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报告摘要

2022年上半年上海房地产市场回顾与下半年展望

核心内容概览

2022年上半年，上海房地产市场整体受到疫情的显著影响，市场运行节奏被打乱，呈现“先扬后抑”的态势。各细分市场表现不一，写字楼、零售、物流仓储及商务园区市场均受到不同程度的冲击，但随着六月全面复工复产复市，市场逐步回暖，投资市场依然保持活跃。

写字楼市场

主要观点

新增供应：上半年新增供应14.5万平方米，同比下降65.6%；二季度新增供应7.5万平方米，主要集中在火车站子市场。
净吸纳量：上半年净吸纳量为32万平方米，同比下降45.6%，其中二季度净吸纳量骤降至4.66万平方米，为两年以来新低。
空置率：空置率由去年年底的16.6%降至15.4%，但因疫情导致部分企业退租缩租，空置率在二季度首次出现上行。
租金走势：租金报价微跌0.1%，有效租金微跌0.3%，但核心商务区租金仍保持稳定，部分子市场租金有所上涨。

关键信息

行业需求：金融、TMT、生物医药等行业为主要需求来源，其中金融需求增长显著，TMT因线上活动提升而保持活跃。
区位表现：陆家嘴、南京西路、淮海中路等核心商务区需求稳定，前滩、徐汇滨江等区域因多元化需求表现突出。
未来展望：预计下半年将有约百万平方米新增供应，主要集中在“一江一河”沿岸区域，市场有望逐步恢复。

零售市场

主要观点

新增供应：上半年新增供应为0.0万平方米，空置率升至7.2%，净吸纳量为-6.9万平方米，显示市场承压。
需求驱动：餐饮类需求占主导，运动服饰品牌表现活跃，快时尚品牌面临挑战。
租金表现：首层平均租金较去年年底下跌1.0%，为34.4元/天/平方米。

关键信息

市场变化：受疫情影响，部分餐饮店铺闭店，零售市场租赁活动受阻。
未来展望：下半年将有约51.3万平方米新增供应，主要分布在苏河湾、北外滩等非核心板块，首店经济将助力市场复苏。

物流仓储市场

主要观点

新增供应：上半年新增供应29.2万平方米，二季度项目均满租。
净吸纳量：净吸纳量为22.4万平方米，同比增长超90%，受益于生鲜电商、新能源汽车等需求增长。
空置率：空置率升至8.5%，但部分子市场租金稳中有升。

关键信息

需求变化：冷链、生鲜电商、新能源汽车制造等成为主要驱动力，临港板块因保税库需求上涨租金。
未来展望：预计下半年将有42万平方米高标仓库入市，推动部分子市场空置率上升，但整体市场活力将进一步释放。

商务园区市场

主要观点

新增供应：上半年新增供应25.3万平方米，同比下降39%。
净吸纳量：净吸纳量为10.9万平方米，同比下降76%。
空置率：空置率上升至15.4%，部分板块如漕河泾、张江表现相对稳定。

关键信息

行业需求：TMT行业需求占比达55%，生物医药行业需求占比20%。
板块表现：金桥板块净吸纳量占全市58%，表现最佳；张江板块空置率下降至11.4%，租金涨幅最大。
未来展望：下半年预计新增供应63.4万平方米，重点分布在漕河泾、张江等传统核心板块，市场租赁需求有望释放。

投资市场

主要观点

成交总量：上半年投资市场成交总量达427.89亿元，交易笔数23笔，同比下降8.9%。
自用型投资：自用型投资占比达39%，内资买家占比83%，显示出市场对自用物业的偏好。
物业类型：写字楼物业交易占比61%，产业地产17%，长租公寓9%。

关键信息

投资趋势：生命科学园及长租公寓成为投资热点，受益于刚需属性及退出方式多样化。
未来展望：下半年疫情控制及复工复产将带动经济稳定发展，投资市场将释放积极信号，大宗交易机会增多。

总结

2022年上半年，上海房地产市场在疫情的冲击下经历了较大的波动，但随着六月复工复产，市场逐步回暖。写字楼市场供需迟滞，租金微跌；零售市场因疫情封控影响较大，但首店经济和消费券政策助力复苏；物流仓储市场因供应链需求增长而保持稳中有升；商务园区市场受TMT及生物医药行业推动，部分板块表现强劲。投资市场虽受疫情影响，但整体表现稳健，写字楼及生命科学园成为主要投资方向。下半年市场有望逐步恢复，新增供应将推动各细分市场进一步发展。

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