物管行业系列报告之四：从九千万户微观数据看住宅物管行业空间-20200616-兴业证券-39页_2mb

房地产行业证券研究报告总结

核心内容

本报告聚焦于中国住宅物业管理行业的发展空间与潜力，分析了86个城市12万个小区、9088万户居民的物业费数据，揭示了优质物业管理公司的市场现状与未来增长机遇。报告指出，随着市场对优质服务的认可度提升及政策推动，物业费有望逐步上涨，尤其是老旧小区的改造，为物管行业带来新的增长点。

主要观点

• 优质物业市场空间广阔：目前优质物管公司在管户数市占率仅为22%，而上市物管公司市占率更低，仅为7%。未来优质物业有望通过提升服务品质和扩大覆盖面，显著提高市场占有率。
• 物业费与楼龄密切相关：数据显示，物业费与小区楼龄呈指数关系，楼龄越新，物业费越高。同时，优质服务能够提升物业费，即使在老旧社区也能实现物业费上涨。
• 政策利好推动行业成长：《民法典》的实施降低了物业费提价和更换物业的门槛，为优质物管公司拓展市场提供了制度支持。
• 增值服务潜力巨大：预计2025年优质物管公司增值服务收入将达3400亿元，户均增值服务支出将突破2000元，成为行业增长的重要引擎。
• 旧改政策推动行业变革：政府工作报告多次提及城镇旧改，预计2020-2025年优质物管公司市占率将从22%提升至52%，行业市值有望达到1.6万亿元。

关键信息

1. 物管费分布情况

• 物业费高于2元/平米/月的住户占比23%，其中一线城市占比最高（31%）。
• 2000年前建造的小区占比41%，且物业费普遍较低。
• 优质物业在高物业费小区中占比47.15%，在高房价小区中也存在提升物业费的意愿。

2. 优质物业优势

• 服务人员更多、薪酬更高：优质物业户均服务人员数达330人，远高于普通物业的293人。
• 人均薪酬远超行业平均水平：优质物业基层员工薪酬显著高于普通物业。

3. 收入与市场拓展

• 2025年优质物管公司营收规模预计：
  • 存量市场：基础物业收入达3400亿元，市占率从22%提升至52%。
  • 增量市场：新增住户基础物业收入达2400亿元，预计优质物管新增在管面积达48.6亿平方米。
  • 增值服务：预计收入达3400亿元，户均收入突破2000元，增速超过38%。

4. 增值服务与政策影响

• 增值服务市场成长迅速：预计2025年优质物管增值服务收入占比将达46.4%，成为推动行业增长的重要因素。
• 旧改政策推动物业费提升：预计未来五年优质物管公司市值CAGR为29.5%，达到1.6万亿元。

5. 重点公司推荐

• 招商积余：深耕长三角，2020E和2021E收入分别为0.58和0.76元/平米/月，评级为审慎推荐。
• 南都物业：深耕二线城市，2020E和2021E收入分别为1.08和1.35元/平米/月，评级为审慎推荐。
• 新大正：在细分领域具有特色，2020E和2021E收入分别为1.84和2.39元/平米/月，评级为审慎推荐。

风险提示

• 存量市场拓展缓慢：部分老旧小区更新缓慢，影响物管公司拓展。
• 增量市场竞争激烈：新房市场竞争加剧，可能影响盈利空间。
• 增值服务进展较慢：增值服务的普及和提升仍需时间。

结论

报告认为，优质物管公司具有广阔的市场成长空间，未来可通过存量市场渗透、增量市场承接、增值服务增长等多渠道实现收入提升。同时，政策支持和市场认可度的提升将为行业带来新的发展机遇。