20230328-西南证券-华润万象生活-01209.HK-物管跻身第一梯队_商管优势领先_5页_1mb

文档总结

核心内容概述

本文档是一份由西南证券发布的投资研究报告，聚焦于华润万象生活（1209.HK）在2022年的经营业绩、业务发展及未来盈利预测。报告指出公司在物业管理及商业管理领域均表现强劲，尤其在物业管理方面实现了显著增长，同时在商业运营中保持领先优势。

主要观点

• 业绩逆势增长：2022年公司实现营业收入120.2亿元，同比增长35.4%；核心净利润22.3亿元，同比增长30.7%。尽管核心净利润率略有下降，但整体盈利能力依然稳健。
• 双轮驱动增长：公司依靠物管与商管双业务线推动增长，其中住宅物业管理服务收入增长最快，达46.9%，而商业运营及物业管理服务收入增长18.2%。
• 物管规模扩大：截至2022年末，公司总合约面积达3.5亿平方米，总在管面积达2.9亿平方米，其中第三方合约和在管面积占比分别为61.2%和57.6%。新增第三方合约面积1.4亿平方米，同比增长297.4%。
• 城市空间业务拓展：公司城市公共空间在管面积增长121.1%，达到6477万平方米，成为新的增长点。
• 商管业务领先：在营项目数量增至86个，面积达920万平方米，重奢购物中心数量达11个，排名行业第一。全年零售额达1264亿元，同比增长6.3%，平均出租率保持在96.1%。
• 盈利预测乐观：预计2023-2025年公司净利润复合增速为24.4%，每股收益逐年提升，维持“买入”评级。
• 财务指标稳健：公司毛利率和净利率逐年下降，但整体仍保持较高水平。资产负债率稳定在44.56%-47.08%之间，流动比率和速动比率维持在合理区间。

关键信息

营收与利润增长

• 营业收入：2022年为120.2亿元，同比增长35.4%；预计2023-2025年复合增速为33%-29%。
• 净利润：2022年为22.3亿元，同比增长30.7%；预计2023-2025年复合增速为28%-22%。
• 每股收益：2022年为0.967元，预计2023-2025年分别为1.24元、1.53元和1.86元。
• 净资产收益率（ROE）：2022年为15.45%，预计2023-2025年分别为17.81%、19.58%和21.08%。

业务结构分析

• 基础物业管理：2022年收入55.73亿元，增速48%；预计2023-2025年收入增速分别为40%、35%、30%。
• 非社区增值服务：2022年收入9.73亿元，增速20%；预计2023-2025年收入增速分别为18%、15%、12%。
• 社区增值服务：2022年收入12.56亿元，增速73.3%；预计2023-2025年收入增速分别为65%、60%、55%。
• 购物中心运营：2022年收入24.82亿元，增速17%；预计2023-2025年收入增速分别为18%、16%、15%。
• 写字楼物业：2022年收入17.32亿元，增速21%；预计2023-2025年收入增速分别为20%、18%、15%。

业务拓展与市场表现

• 第三方拓展：2022年新增第三方合约面积1.4亿平方米，同比增长297.4%，主要通过收并购、竞标直拓和合资合作渠道。
• 在管面积分布：社区生活空间占比76.9%，城市公共空间占比22.2%。
• 客户满意度与续约率：客户满意度达89分，续约率98.0%，收缴率92.8%，均处于行业领先水平。

风险提示

• 在管面积增长或不及预期
• 商业运营发展或不及预期

投资建议

• 评级：维持“买入”评级
• 未来展望：公司管理规模稳步提升，盈利能力和市场地位持续增强，是上市商管公司中的稀缺标的。

财务指标预测

公司评级标准

• 买入：未来6个月内个股相对指数涨幅在20%以上
• 持有：未来6个月内个股相对指数涨幅介于10%-20%之间
• 中性：未来6个月内个股相对指数涨幅介于-10%-10%之间
• 回避：未来6个月内个股相对指数涨幅介于-20%至-10%之间
• 卖出：未来6个月内个股相对指数涨幅在-20%以下

附注

• 分析师承诺：分析师具有证券投资咨询执业资格，分析逻辑基于职业理解，独立、客观。
• 免责声明：报告仅供签约客户使用，不构成投资建议，信息来源于公开资料，不保证准确性或完整性。

数据来源

• 公司公告
• 西南证券研究发展中心