20131021-广发证券-房地产行业_遗产税与房地产市场_对二手房交易活跃度存在短期影响_19页_1mb

房地产行业：遗产税与房地产市场影响分析总结

核心内容

本报告分析了遗产税在我国的发展背景及其对房地产市场的影响，尤其是对二手房交易活跃度的短期效应。通过对香港、台湾和日本的案例研究，发现遗产税的取消或降低税负会抑制二手房交易活跃度，而开征遗产税则可能提升其活跃度。

主要观点

1. 遗产税的发展历程
   遗产税在我国已有长期讨论，1950年首次设立，但未实际开征。2013年国务院提出“研究在适当时期开征遗产税问题”，表明遗产税议题再次受到重视。

2. 海外遗产税实践与影响

   • 遗产税主要用于促进社会公平与缩小贫富差距。
   • 遗产税收入占政府税收比重普遍较低，通常不超过1.5%。
   • 遗产税的取消或降低会引发高净值人群的避税行为，从而影响房地产市场交易活跃度。
   • 在取消或降低遗产税后，香港、台湾和日本的二手房市场均出现短期活跃度下降。

3. 我国开征遗产税的可能影响

   • 开征遗产税可能引发高净值人群的避税冲动，如提前赠与房产或移民转移资产。
   • 二手房市场供给增加、需求不减，交易活跃度或短期提升。
   • 一线城市及重点二线城市因房产价值较高，将最先受到遗产税开征的影响。

关键信息

• 遗产税对房地产市场的影响机制

  • 遗产税取消或降低 → 避税需求减少 → 高净值人群可能提前出售房产，增加二手房市场供给。
  • 通过赠与方式避税 → 继承人获得更强购置能力，需求不减。
  • 供给增加与需求稳定 → 二手房市场交易活跃度提升。

• 我国遗产税草案的要点

  • 应征税遗产总额：可扣除50万元住房、20万元免征额，房产价值超过70万元需征税。
  • 税率结构：五级超额累计税率，最高达50%。
  • 税收归属：遗产税由被继承人户籍所在地的主管税务机关征收。
  • 税收计算：以遗产现值为基础，按评估价值计算。

• 影响区域

  • 一线城市及重点二线城市因房价较高，将最先受到遗产税开征的影响。
  • 二手房市场活跃度预计短期内提升，但效果可能有限，因高净值人群占比不高。

遗产税对房地产市场的影响分析

我国遗产税开征的预期影响

• 短期效应：二手房交易活跃度可能上升。
• 影响区域：一线城市及重点二线城市。
• 主要机制：高净值人群避税需求促使房产提前出售或赠与，增加市场供给，同时继承人购置能力增强，需求不减。

附录：遗产税暂行条例（草案）摘要

• 应征税范围：被继承人死亡时遗留的全部财产及死亡前五年内赠与财产。
• 免税与扣除项目：包括丧葬费用、遗产管理费用、部分赠与财产、特定继承人扣除等。
• 税率与计算方式：五级超额累计税率，按应征税遗产净额计算。
• 征收管理：由主管税务机关征收，需提供遗产税款清缴证明书或免税证明书。

风险提示

• 遗产税征收可能影响房产持有者信心。

联系方式

• 分析师：乐加栋，S0260513090001
• 邮箱：lejiadong@gf.com.cn
• 电话：021-60750620

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