新世纪评级-2022年仓储物流基础设施公募REITs市场运行情况-16页_1mb

总结：2022年仓储物流基础设施公募REITs市场运行情况

1. 政策背景

国家高度重视公募REITs的发展，自2020年起推出多项政策文件，推动基础设施领域REITs试点。首批REITs于2021年6月上市，截至2023年3月，共21只REITs发行，涵盖多类型基础设施，仓储物流领域受政策支持，避免房地产领域。

2. 行业环境

仓储物流业近十年总投资经历波动，2020-2022年增速回升，主要物流节点集中在长三角、珠三角和环渤海地区。制造业转移带动中部城市仓储需求增长，但土地稀缺和拿地成本上升制约行业发展，疫情等事件影响物流效率和市场需求。

3. REITs交易结构

采用“公募基金 + 资产支持证券”双SPV结构，解决了私募产品投资者人数限制和法律要求。交易结构包括股 + 债组成，利用税盾作用和现金流稳定性，强调折旧摊销不影响可供分配金额，但不以减少资金沉淀为主要目标。

4. 运营表现

主要仓储物流REITs包括中金普洛斯、红土创新盐田港和嘉实京东。运营数据显示稳定现金流，出租率高位（92%-99%），平均出租单价波动但上升趋势明显，净利润和可供分配金额保持稳健。嘉实京东REIT较新，成立时间短但表现积极。

5. 二级市场表现

截至2023年3月，3只仓储物流REITs总成交量超4889亿份，成交额20452亿元。中金普洛斯REIT最活跃，嘉实京东REIT首日涨幅显著。价格波动较大，区间振幅从1022%到9812%，收益率普遍高于基准，仓储物流行业景气度支撑REITs表现。

6. 展望

2023年经济企稳回升，消费和外贸复苏带动仓储物流需求，行业景气度看好。REITs产品预计继续提供稳定现金流，政策和市场环境有利于未来发展。