20210711-西南证券-房地产行业周报_全面降准释放万亿资金_物管行业加速整合_14页_1mb

报告摘要

文档内容总结

核心内容

2021年7月15日，中国人民银行宣布全面降准0.5个百分点，释放流动性约1万亿元人民币。此次降准是货币政策回归常态后的常规操作，旨在支持实体经济发展，缓解中小微企业融资压力，并用于归还到期的中期借贷便利（MLF）及弥补流动性缺口。虽然降准释放了资金，但并不意味着货币政策转向，仍需关注后续政策动向。

主要观点

货币政策
- 降准释放流动性，但不改变稳健货币政策的基本方向。
- 资金将用于归还MLF和补充流动性，有助于稳定银行体系资金结构。
- 降准对小微企业融资支持作用明显，但需关注后续政策变化。
房地产贷款集中度管理
- 房地产开发贷款和个人住房贷款余额增速均回落，政策效果显著。
- 房地产贷款集中度管理促使银行调整资产结构，房贷利率上调。
- 首套房贷和二套房贷平均利率自2021年2月开始连续4个月环比上涨。
物管行业整合加速
- 2021年上半年物管行业并购事件超40起，收并购总金额近133亿元。
- 并购是物管企业扩张的重要方式，有助于提升规模和多元化发展。
- 并购需注重协同效应，盲目扩张可能影响管理效率。

关键信息

降准影响
- 释放长期资金约1万亿元，金融机构加权平均存款准备金率降至8.9%。
- 释放资金用于归还MLF和补充流动性，以维持银行体系流动性稳定。
房地产市场动态
- 2021年一季度房地产开发贷款余额同比增速降至4.4%，个人住房贷款余额同比增速降至14.5%。
- 多地银行上调房贷利率，部分热点二线城市房贷业务收紧。
- 政策调控力度加大，如限制超高层建筑、规范销售行为等。
物管行业并购情况
- 代表企业包括碧桂园服务、融创服务、永升生活服务、宝龙商业、华润万象生活等。
- 并购案例涉及多个领域，如酒店物业、商业运营、智慧服务等。
- 并购金额差异较大，从0.3亿元到48.5亿元不等。
投资建议
- 重点推荐5条投资主线：
  1. 均衡型房企：万科A、旭辉控股、建发国际控股、佳兆业集团
  2. 商住型房企：新城控股、华润置地、宝龙地产、龙湖集团
  3. 文旅企业：华侨城、复星旅文、宋城演艺
  4. 物管企业：碧桂园服务、永升生活服务、融创服务、宝龙商业、华润万象生活、金科服务、世茂服务
  5. 医美服务企业：奥园美谷、苏宁环球
市场表现
- 上周A股市场整体震荡下跌，申万地产板块下跌6.21%，相对排名20/28。
- 个股表现分化，部分公司如西藏城投、中房股份涨幅显著，而奥园美谷、苏宁环球等跌幅明显。
- 物管板块中，碧桂园服务、华润万象生活、融创服务等交易额较高。

风险提示

项目交付风险
销售增长低于预期
行业调控政策超预期

行业及公司动态

行业政策动态

中国人民银行发布《2021年第二季度城镇储户问卷调查报告》，居民对房价预期分化。
国家发改委加强对超高层建筑的审查，限制新建500米以上建筑。
住建部强调完善住房保障体系，各地需结合实际情况制定政策。
广州和深圳分别发布城市更新及住房发展计划，推动城市更新和居住用地供应。

公司动态

世茂股份：回复上交所关于2020年年度报告的信息披露监管工作函。
招商蛇口：2021年1-6月累计签约销售金额1769.76亿元，同比增加59.85%。
龙湖集团：宣布架构调整，设立地产航道，提升管理效率。
宝龙地产：2021年1-6月累计合约销售总额约530.39亿元，同比增加68.2%。
中国海外发展：2021年6月合约物业销售金额约517.92亿元，同比下降10%。
新城控股：2021年1-6月累计合约销售金额约1176.6亿元，同比下降11.7%。
旭辉控股：发布首份绿色金融报告，推动绿色发展。
正荣地产：2021年1-6月累计合约销售金额约822.99亿元，同比上涨46.98%。
金地集团：2021年1-6月累计签约销售金额约1628.3亿元，同比增加60.22%。

投资评级与盈利预测

股票代码	股票名称	当前价格	投资评级	EPS 2020A	EPS 2021E	EPS 2022E	2020A市盈率	2021E市盈率	2022E市盈率
000002.SZ	万科A	24.05	买入	3.57	3.87	4.20	6.74	6.22	5.72
0884.HK	旭辉控股	5.05	买入	0.99	1.12	1.29	5.10	4.50	3.92
1908.HK	建发国际控股	12.57	买入	1.92	2.33	2.96	6.55	5.40	4.24
1638.HK	佳兆业集团	2.43	买入	0.89	0.94	1.15	2.72	2.57	2.12
601155.SH	新城控股	42.12	买入	6.76	8.15	9.36	6.23	5.17	4.50
1109.HK	华润置地	26.25	买入	-	4.46	5.00	-	5.88	5.25
1238.HK	宝龙地产	5.49	买入	1.47	1.61	1.92	3.74	3.42	2.86
0960.HK	龙湖集团	35.63	买入	3.34	4.16	4.88	10.67	8.57	7.30
000069.SZ	华侨城	7.67	买入	1.55	1.89	2.20	4.95	4.06	3.49
1992.HK	复星旅文	9.90	买入	-2.08	-0.75	0.56	-4.76	-13.17	17.81
300144.SZ	宋城演艺	16.16	持有	-0.67	0.41	0.62	-24.12	39.75	25.96
6098.HK	碧桂园服务	66.63	买入	0.96	1.25	1.89	69.41	53.12	35.16
1995.HK	永升生活服务	15.67	买入	0.24	0.37	0.55	65.28	42.15	28.41
1516.HK	融创服务	23.25	买入	0.25	0.40	0.64	93.00	57.87	36.27
9909.HK	宝龙商业	22.96	买入	0.49	0.69	0.96	46.86	33.27	23.81
1209.HK	华润万象生活	42.59	持有	0.48	0.63	0.87	88.72	67.77	48.90
9666.HK	金科服务	60.25	买入	1.24	1.61	2.50	48.59	37.38	24.10
000615.SZ	奥园美谷	22.46	买入	-0.17	0.22	0.41	-132.12	103.74	54.46