20210820-联合资信-中资地产离岸债券市场回顾与信用风险研判_10页_928kb

中资地产离岸债券市场回顾与信用风险研判总结

核心内容

近期，中国房地产行业面临严峻挑战，房企信用风险事件频发，导致中资地产美元债市场出现较大抛压。市场对房地产行业的信心受到冲击，融资环境持续收紧，房企流动性压力显著增加，弱资质企业融资难度进一步上升。

主要观点

• 政策调控持续收紧：自2020年下半年以来，房地产行业监管力度不断加强，政策环境趋于严格，短期内难以放松。
• 销售端保持韧性，但压力逐步显现：2021年上半年房地产销售仍保持较快增长，但受银行贷款集中度限制和限购政策加码影响，后续销售端压力或将加剧。
• 融资渠道持续收缩：房地产企业融资环境趋紧，银行信贷、债券融资及信托融资均出现下滑，净融资转为负值，信用风险事件频发。
• 未来1年美元债密集到期：截至2021年6月底，未来12个月内约478亿美元地产美元债到期，再融资压力较大。
• 高成本融资与高杠杆房企风险突出：部分房企依赖高成本融资，且具有“低经营容错率+高债务杠杆”特征，财务稳健性较低，信用风险值得关注。

关键信息

一、房地产企业中资美元债市场回顾

• 中资地产美元债市场在2020年初曾因疫情和市场避险情绪出现抛售潮，但随后因美联储释放流动性而呈现“V”形反转。
• 2021年5月底以来，房企信用风险事件频发，市场对地产行业信用忧虑增加，美元债收益率快速上行。
• 恒大、蓝光等企业负面新闻持续发酵，冲击了“大而不倒”的行业信仰。

二、地产美元债信用风险研判

1. 政策调控持续强化

• 房地产行业监管趋严，政策环境短期难有放松。
• 2020年中开始实施“三条红线”、“贷款集中度管控”、“集中供地”等政策，2021年进一步提出三年整治目标。

2. 销售端仍保持较强韧性，但后续压力将显现

• 2021年1-6月商品房销售额达9.29万亿元，同比增长38.90%。
• 随着多地限购政策加码，销售端压力预计逐步显现。

3. 融资持续缩减，信用风险事件频发

• 房地产开发贷款余额增速下降，债券融资净流出，信托融资规模创2018年以来新低。
• 2021年以来华夏幸福、协信远创、蓝光发展等企业相继违约，显示行业信用风险加速释放。

4. 未来1年地产美元债到期压力大

• 未来12个月内约478亿美元地产美元债到期，2022年第一季度到期规模最大。
• 若市场持续波动，将加剧房企再融资压力。

三、微观角度建议关注的信用风险特征

1. 对境外债券融资依赖度高的企业风险较高

• 恒大、碧桂园、佳兆业等房企美元债存量规模较大，易受境外市场波动影响。
• 部分房企美元债融资占比超过50%，境外借新还旧压力显著。

2. 高成本融资与高杠杆房企信用风险突出

• 高成本融资（如优先票据、非标融资）占比高的房企，融资难度大，财务风险高。
• “低经营容错率+高债务杠杆”特征房企更容易遭遇资金链断裂。
• 需关注企业多元化业务、重大资产收购、项目质量、销售结构等因素对经营和现金流的影响。

四、总结与展望

• 当前形势：地产调控政策持续强化，融资渠道收缩，房企流动性压力凸显，弱资质企业融资难度加大。
• 未来关注点：房企需关注销售回款与现金流的平衡，控制融资成本，应对高溢价拿地项目带来的去化压力。
• 风险提示：对境外融资依赖高、高杠杆、低容错率的房企，需特别警惕其信用风险，特别是在再融资环境恶化的情况下。

结论

房地产行业在政策调控和市场环境双重压力下，融资环境持续恶化，信用风险事件频发。中资地产美元债市场波动加剧，未来1年到期压力大，房企需在销售、融资、成本控制等方面寻求平衡，以维持财务稳健性。对于依赖境外融资、高杠杆、低容错率的房企，其信用风险需引起高度重视。