20260307-申万宏源-【申万固收|公募REITs】指数延续调整,产权REITs走弱_11页_4mb

申万固收 | 公募REITs市场周报总结

核心内容概览

本周公募REITs市场延续调整，指数下跌0.79%，跑输沪深300指数0.28个百分点，但跑赢中证红利指数1.37个百分点。其中，产权类REITs跌幅较大，达1.44%，而特许经营权类REITs跌幅较小，仅0.10%。市场整体表现分化，部分板块如能源、环保水务表现较好，而交通、园区板块表现不佳。

主要观点

• 一级市场动态：
  本周共有9单首发公募REITs取得新进展，包括商业不动产REITs、新能源REITs、港口REITs等。新增5单商业不动产REITs进入交易所问询环节，涉及砂之船REIT、光大安石REIT等项目。截至2026年3月6日，2025年以来已成功发行20单REITs，总发行规模达403亿元。

• 二级市场表现：
  中证REITs全收益指数本周收于1027.62点，跌幅0.79%。从资产类型来看，能源、环保水务板块涨幅居前，分别上涨0.48%和0.30%；交通、园区板块则下跌，分别下跌0.47%和0.99%。从个券表现来看，中信建投国家电投新能源REIT、华夏南京交通高速公路REIT、招商高速公路REIT涨幅居前；中金安徽交控REIT、招商科创REIT、南方润泽科技数据中心REIT跌幅较大。

• 市场流动性：
  产权类REITs本周日均换手率为0.36%，较上周下降1.50BP；特许经营权类REITs日均换手率为0.40%，较上周上升12.15BP。成交量方面，产权类REITs为3.95亿份，特许经营权类REITs为1.34亿份，周环比分别上升21.80%和80.19%。数据中心板块活跃度最高。

• 估值分析：
  从中债估值收益率来看，产权类REITs为3.97%，特许经营权类REITs为4.87%。保障房板块估值较高，其中红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT等的中债估值收益率均高于市场平均水平。

• 重要公告：
  本周多家REITs发布了运营数据和分红公告，如中银中外运仓储物流REIT宣布2026年第一次分红，方案为0.8431元/10份基金份额。此外，深交所为商业不动产REITs启用了新的证券代码区间。

• 政策动态：
  证监会主席吴清表示，将围绕深化投融资综合改革，进一步完善REITs和资产证券化市场基础制度，积极发展多元股权融资，以更好地服务新质生产力发展。

关键信息

一级市场进展

• 已受理：广发新城吾悦REIT、嘉实首开REIT、国金嘉泽新能源REIT、建信天津临港港口REIT等。
• 已问询：光大保德信光大安石REIT、华夏银泰百货REIT、中信建投首农REIT、华安陆家嘴REIT等。
• 已反馈：中航北京昌保租赁住房REIT。

二级市场表现

• 指数跌幅：中证REITs全收益指数跌幅0.79%，年初至今涨幅1.76%。
• 板块表现：能源、环保水务上涨，交通、园区下跌。
• 个券涨跌幅：
  • 涨幅前三：中信建投国家电投新能源REIT (+2.18%)、华夏南京交通高速公路REIT (+1.89%)、招商高速公路REIT (+1.87%)。
  • 跌幅前三：中金安徽交控REIT (-4.41%)、招商科创REIT (-4.32%)、南方润泽科技数据中心REIT (-3.73%)。

流动性数据

• 产权类REITs：日均换手率0.36%，成交量3.95亿份，周环比上升21.80%。
• 特许经营权类REITs：日均换手率0.40%，成交量1.34亿份，周环比上升80.19%。

估值情况

• 中债估值收益率：产权类REITs为3.97%，特许经营权类REITs为4.87%。
• 板块排名：交通、仓储物流、园区板块估值较高，分别为5.99%、5.54%、5.77%。

风险提示

• 底层资产基本面不及预期；
• 公募REITs相关政策变动风险；
• 市场价格波动风险。

结论

本周公募REITs市场整体调整，产权类REITs表现相对较弱，而特许经营权类REITs略有改善。能源、环保水务板块表现优于市场，而交通、园区板块承压。一级市场新增5单商业不动产REITs进入问询环节，显示市场持续活跃。同时，深交所启用新的商业不动产REITs代码区间，表明市场在逐步完善。整体来看，市场性价比有所提升，但需警惕政策和基本面风险。