20221101-东吴证券-公募REITs系列解读之一_政策助推REITs蓬勃发展_发行与成交表现瞩目_19页_1mb

固收深度报告20221101总结

核心内容

本报告分析了2022年公募REITs的发展情况，包括政策推动、市场表现、投资人结构、流动性特征及风险提示。报告指出，公募REITs在政策支持下快速发展，机构投资者为主力，二级市场交易活跃，但不同属性、行业及个券的流动性存在差异。

主要观点

1. 阶段性政策推动REITs发展

• 第一阶段（试点导入期）：2020年4月，证监会和发改委发布40号文，正式启动基础设施REITs试点工作，首批9只公募REITs于2021年6月上市。
• 第二阶段（发行加速期）：2021年6月发改委发布958号文，2022年5月国务院发布19号文，扩大了REITs的项目范围和行业领域，促进更多优质项目发行。
• 第三阶段（扩募完善期）：2022年7月发改委发布617号文，鼓励已上市REITs通过扩募方式筹集资金，首批5只REITs拟进行扩募，以实现资产多元化和提升抗风险能力。

2. 公募REITs行业与区域多元化

• 资产类型：已从产业园区、高速公路、仓储物流等扩展至清洁能源、保障性租赁住房等。
• 项目属性：分为产权类和特许经营类，产权类具有“股性”，特许经营类具有“债性”。
• 区域覆盖：从京津冀、长三角、粤港澳逐步扩展至全国，包括成渝、粤闽浙等新区域。

3. 一级市场认购热度上升，机构配置需求明显

• 投资人结构：机构投资者为主，已成立的20只REITs中，至少86%份额由机构持有。
• 配售情况：
  • 高速公路类REITs因规模大、收益稳定，机构配售比例高，公众投资者配售比例低。
  • 保租房类REITs因规模小，更适宜个人投资者，公众投资者配售比例较高。
  • 后续批次REITs认购倍数显著高于首批，市场认可度提升。
  • 产权类REITs因“股性”强，机构配置意愿更高。

4. 二级市场交易活跃，流动性差异显著

• 整体流动性：公募REITs流动性高于股票，日均换手率约1.58%，高于沪深300和上证50指数。
• 流动性差异：
  • 产权类REITs流动性更强，主要因其底层资产价值波动大，配置择时性强。
  • 生态环保、能源、保租房类REITs因政策支持和供给稀缺性，流动性较高。
  • 具体产品中，富国首创水务REIT和国泰君安东久新经济REIT流动性突出，东吴苏园产业REIT流动性波动最小。

关键信息

• 成立与上市情况：截至2022年10月12日，20只公募REITs成立，其中18只已上市，另有4只提交申请。
• 政策文件：
  • 2020年4月：证监发〔2020〕40号文，明确试点范围。
  • 2021年6月：发改投资〔2021〕958号文，扩大项目区域和行业。
  • 2022年5月：国办发〔2022〕19号文，进一步支持盘活存量资产。
  • 2022年7月：发改办投资〔2022〕617号文，完善扩募机制。
• 流动性指标：
  • 日均换手率：公募REITs平均为1.58%，高于主流股票指数。
  • 首日换手率：普遍较高，呈现“打新效应”。
  • 解禁影响：首批REITs解禁后，部分产品成交额和换手率上升，但整体影响有限。
• 机构投资偏好：
  • 高速公路类：机构配售占比高，但后续批次热度下降。
  • 保租房类：公众投资者占比高，机构配置较少。
  • 产权类：机构配置意愿强，具备更高增长潜力。

风险提示

1. 项目运营风险：疫情反复等可能影响底层资产现金流。
2. 价格变动风险：受宏观经济和资本市场影响较大。
3. 政策实施不及预期：部分行业政策落地效果可能不及预期。
4. 扩容扩募进度慢于预期：市场扩容和扩募机制的推进速度可能影响REITs发展。

图表与数据来源

• 图表目录：包括政策与发行时间线、投资人结构、认购与配售数据、流动性表现、解禁前后变化等。
• 数据来源：Wind、Choice、中国政府网、东吴证券研究所等。

投资评级标准

• 公司投资评级：买入、增持、中性、减持、卖出。
• 行业投资评级：增持、中性、减持。

附注

• 本报告仅供东吴证券客户参考，不构成投资建议。
• 报告内容基于公开信息，不保证其准确性和完整性。
• 报告版权归属东吴证券，未经许可不得擅自使用。