房地产行业最新观点及1-2月数据深度解读：销量同比负增速扩大，国内贷款向上小幅背离于新开工-240319-招商证券-19页_962kb

房地产行业1-2月数据及分析总结

核心内容概览

2024年1-2月，中国房地产行业整体面临销售、新开工、竣工及投资等指标的同比负增长，但部分指标显示环比改善迹象。房价持续下行，居民购买能力和意愿承压，行业资金链仍处于低位。随着供需两端政策逐步落地，市场或迎来阶段性改善机会。

主要观点与关键信息

一、销售数据

• 1-2月累计销售面积：1.14亿平方米，同比基期调整增速为 -20.5%（较上月减少7.8pct），季调环比为 +8.8%。
• 1-2月累计销售金额：1.06万亿元，同比基期调整增速为 -29.3%（较上月减少12.2pct），基期未调整增速为 -31.6%（较上月减少8.7pct）。
• 销售单价：9294元/平，同比基期调整增速为 -9.0%（较上月减少6.1pct），基期未调整增速为 -11.1%（较上月减少9.2pct）。
• 销售数据分析：
  • 销量同比负增速扩大，主要受季节性因素（春节推迟）及房价下行抑制需求影响。
  • 销量环比改善，但因基数低，改善意义待观察。
  • 3月1-14日样本城市销量同比负增速进一步扩大至 -50%。
  • 百强房企销量下滑幅度大于统计局数据，说明地方民企及城投房企销售表现较好。

二、新开工与竣工

• 1-2月新开工面积：9429万平方米，同比基期调整增速为 -29.7%（较上月减少19.4pct），季调环比为 +9.5%。
• 1-2月竣工面积：10395万平方米，同比基期调整增速为 -20.2%（较上月减少35.5pct），季调环比为 -18.7%。
• 新开工与竣工分析：
  • 新开工同比下滑主要受土地市场低迷及销售承压影响。
  • 竣工增速滞后于销售和新开工，预计短期仍高位震荡回落。
  • 2024年年初竣工增速转负，判断竣工大周期基本结束。

三、房地产开发投资

• 1-2月累计开发投资额：1.18万亿元，同比基期调整增速为 -9.0%（较上月增加3.5pct），季调环比为 +34.0%。
• 投资分析：
  • 投资增速与新开工及竣工指标背离，或受土地成交价下滑滞后计入影响。
  • 建议关注“三大工程”等对投资的拉动作用。

四、到位资金

• 1-2月到位资金总额：1.62万亿元，同比基期调整增速为 -24.1%（较上月减少8.3pct），季调环比为 +1.5%。
• 到位资金结构：
  • 国内贷款同比降幅小于新开工，或有“白名单”贷款落地的贡献。
  • 自筹资金与新开工同步回落，销售类到位资金与销售额同步回落。
  • 房地产资金链指数仍处于历史低位，2月末为 115%，需关注政策改善带来的资金面变化。

五、房价与租金

• 70城新房房价环比：-0.36%，同比 -1.90%（较上月减少0.65pct）。
• 70城二手房房价环比：-0.62%，同比 -5.15%（较上月减少0.70pct）。
• 房价分析：
  • 一二三线城市房价均下跌，下跌城市数量增加。
  • 70城房价同比负增长扩大，市场仍承压。
  • 2月住房租金环比持平，同比也持平。

投资建议

1. 政策关注：

   • 同等重视需求端和融资端政策。
   • 关注两条主线：一是已出险房企的修复机会，二是优质房企的估值修复。

2. 房企选择：

   • 建议关注具有稳定“持续内生性现金流创造能力”的高质量周转公司，如 华润置地、保利发展、中国海外发展、龙湖集团、万科A、金地集团 等。
   • 同时关注 滨江集团、越秀地产 等差异化机会。

3. 产业链机会：

   • 随着竣工回落预期落地，可关注房地产产业链的结构性机会。
   • 市场逻辑将由“房企恶性竞争下的竣工周期”转向“竞争格局改善”。

4. 生态链与转型：

   • 重视顺延于开发的转型机会，如物业管理（关注 保利物业）、商业管理（关注 华润万象生活）等。
   • 关注交易机会如 贝壳，以及REITs标的对不动产资管的促进。

风险提示

• 销售表现不及预期
• 资金面改善不及预期
• 有效库存去化不及预期
• 房地产投资增速不及预期

行业数据与图表说明

• 图1：统计局房地产行业数据简析
• 图2：2月份70城新房与二手房房价环比与同比变化
• 图3：销售、新开工、竣工、开发投资及到位资金指标结构数据汇总
• 图4：1-2月累计销量同比变化
• 图5：销售面积季调环比增长
• 图6：1-2月累计销售额同比变化
• 图7：销售金额季调环比增长
• 图8：销售面积处于过去四年同期较低位置
• 图9：销售均价处于历史同期低位
• 图10：3月1-14日销量同比进一步下滑
• 图11：一二三线城市销量同比均回落
• 图12：竣工周期与新开工滞后关系
• 图13：到位资金与房地产投资背离
• 图14：工程欠款规模同比下滑快于施工面积
• 图15：房地产资金链指数处于低位
• 图16：房地产行业杠杆高位回落
• 图17：房价指数与百城指数差异
• 图18：房价同比负增长扩大

配置建议

• 需求端与融资端政策：建议同等重视，关注政策落地后的市场改善机会。
• 房企选择：优先选择现金流稳定、周转能力强的房企。
• 产业链机会：竣工回落预期落地后，关注产业链相关机会。
• 生态链转型：重视物管、商管等转型领域。
• REITs布局：关注REITs标的对不动产资管的促进作用。

行业评级

• 推荐：行业基本面有望改善，预期行业指数超越基准指数。
• 中性：行业基本面稳定，预期行业指数跟随基准指数。
• 回避：行业基本面转弱，预期行业指数弱于基准指数。

评级说明

• 投资评级基于未来6-12个月内公司股价（或行业指数）相对基准指数的预期表现。
• A股以沪深300为基准，港股以恒生指数为基准，美股以标普500为基准。

重要声明

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