房地产行业最新观点及1~7月数据深度解读：投资新开工明显回落强化10Y国债收益率下行，竣工现明显改善-20190815-招商证券-17页_1mb

房地产行业分析总结（2019年8月15日）

核心内容概述

2019年8月15日，招商证券发布房地产行业研究报告，分析1-7月房地产数据，指出行业整体呈现“总量数据架不住结构的拷问”的趋势，强调结构性分化和政策调控对房地产投资、销售及资金链的影响。报告认为，房地产板块在下半年有望实现超额收益，但需精选个股，关注高周转公司和资源型公司，同时提示市场对房地产下游行业的关注。

主要观点

1. 销量短期反弹，但趋势仍在寻底

• 7月销量：全国商品房销售面积同比微升1.2%，但受三四线城市拖累，全国销量仍处于下行趋势。
• 短期原因：房企为对冲融资边际收紧，短期加大推盘抢销售促回款。
• 中期趋势：行业政策为“区间管理”，基本面为“窄幅波动”，板块博弈属性弱化，需关注个股“阿尔法”。
• 推荐方向：未来真正高周转公司的价值将逐步凸显，推荐【万科A、保利地产】，同时关注【金地集团】【华夏幸福】等基本面改善企业。

2. 投资回落，新开工如期下行

• 投资趋势：房地产投资1-7月同比+10.6%，7月单月同比+8.5%，维持3月为全年高点的判断。
• 新开工趋势：1-7月新开工同比+9.5%，7月单月同比+6.6%，预计下半年将加快回落。
• 结构分化：去年新开工在三四线城市表现突出，今年则因三四线城市销售低迷，新开工出现明显回落。
• 投资逻辑：销售向下的趋势决定新开工方向，低库存托底使上半年下行偏缓，但下半年可能加速。

3. 竣工回暖周期确认，但结构分化显著

• 竣工趋势：1-7月竣工同比-11.3%，7月单月同比-0.6%，降幅明显收窄，坚定竣工回暖周期。
• 结构表现：一线竣工已见底回升，但二线和三四线城市主导了竣工回暖，其中二线城市表现更强。
• 未来展望：竣工回暖或超市场预期，但需关注结构性分化。

4. 资金来源趋稳，但资金链仍偏弱

• 资金来源：7月资金来源增速走平，信贷和自筹资金双降，销售回款短期反弹起到对冲作用。
• 资金链改善：Q2以来，投资回落带动资金链有所改善，但受三四线拖累和融资收紧，资金链仍偏弱。
• 货币活化：货币活化指数出现筑底回升迹象，预示房价或在1-2个季度后同比回升，但结构分化明显。

关键信息

1. 数据表现

• 全国销售面积：1-7月同比-1.3%，7月单月同比+1.2%。
• 新开工面积：1-7月同比+9.5%，7月单月同比+6.6%。
• 开发投资额：1-7月同比+10.6%，7月单月同比+8.5%。
• 资金来源：1-7月同比+7.0%，7月单月增速走平，自筹资金同比-7.4%。

2. 产业链分化

• 房地产上下游行业：钢铁、有色、煤炭、建材等上游行业与房地产背离程度较高，而家电、建筑等下游行业与房地产背离程度较低。
• 房价走势：70城新房房价同比增速放缓，但货币活化指数筑底回升，预示未来房价或稳中有升。

3. 配置建议

• 高周转公司：【万科A、保利地产】为首选，受益于集中度提升和稳定的现金流。
• 高杠杆型公司：需精选“有质量的增长”弹性品种，如具备高周转能力的高杠杆房企。
• 资源型公司：推荐【华侨城A】，土地储备成本低，具备稳健回报。
• 基本面改善企业：推荐【金地集团】【华夏幸福】等。
• 新经济领域：物管、交易、房地产金融等领域为战略看多方向，关注【碧桂园服务】【绿城服务】【彩生活】等。
• 区域主题：关注“长三角一体化”、“粤港澳大湾区”、“京津冀协同发展”三大区域，推荐【华侨城A】【龙光地产】【华夏幸福】等。

风险提示

• 短期行政调控：可能超预期，影响市场表现。
• 长效机制：可能带来政策变化。
• 龙头销售回落：若幅度大幅超越市场预期，将影响板块表现。
• 三四线销售回调：若超预期，可能拖累整体行业表现。

投资评级定义

公司短期评级

• 强烈推荐：公司股价涨幅超基准指数20%以上
• 审慎推荐：公司股价涨幅超基准指数5-20%
• 中性：公司股价变动幅度介于±5%
• 回避：公司股价表现弱于基准指数5%以上

公司长期评级

• A：公司长期竞争力高于行业平均水平
• B：公司长期竞争力与行业平均水平一致
• C：公司长期竞争力低于行业平均水平

行业投资评级

• 推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数
• 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数
• 回避：行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数

重要声明

本报告由招商证券股份有限公司编制，具有证券投资咨询业务资格。报告内容基于合法取得的信息，但不保证其准确性或完整性。报告仅供参考，不构成投资建议。招商证券可能持有报告中提到的公司证券头寸，并可能为其提供投资银行业务服务。客户需自行判断，承担相应风险。